12第十二章 土地增值税.ppt

第十二章 土地增值税法 一、基本原理 二、纳税人 三、征税范围 四、税率 五、应纳税额计算 六、减免税 七、申报缴纳 一、土地增值税基本原理① （一）概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 （二）我国土地增值税的特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、实行按次征收 二、纳税人① 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 特点：不论法人与自然人；不论经济性质；不论内外资企业、中外籍个人；不论部门。 案例 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。　　A.学校　　B.税务机关　　C.外籍个人　　D.国有企业 【答案】ABCD 三、 课税对象与征税范围② （一）转让国有土地使用权 （二）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 判定标准①： 1、土地增值税只对转让国有土地使用权及土地上建筑物和附着物的行为课税。 2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。 3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。 思 考 1、房地产继承、赠与 2、房地产出租 3、房地产抵押 4、房地产交换 5、以房地产进行投资、联营 6、合作建房 7、企业兼并转让房地产 8、房地产的代建房行为 9、房地产的评估增值 案例 （2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（　）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 【答案】ABD 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。 案例 （2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（　）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 【答案】CD 四、税率② 土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。 案例 某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60% 【答案】A 【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。 五、应纳税额的计算③ 1.计算土地增值额 土地增值额=转让房地产的总收入－扣除项目金额 2.计算土地增值额与扣除项目比例（增值率） 土地增值额与扣除项目比例=(转让房地产的总收入－扣除项目金额) ÷扣除项目金额 3.计算土地增值税税额 应纳土地增值税税额=土地增值额×适用税率 （一）收入的确定② 转让房地产取得的收入，包括： 1、货币收入； 2、实物收入； 3、其他收入。 （二）扣除项目金额② 1、取得土地使用权所支付的金额：地价款及登记过户费等。 2、房地产开发成本 3、房地产开发：销售费用、管理费用和财务费用 （1）利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*5% （2）（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*10% 利息注意两点：　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。　　②不包括加息、罚息。 4、与房地产转让有关的税金 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税） 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。 案例 （2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（　）。　　A.营业税、印花税　　B.房产税、城市维护建设税　　C.营业税、城市维护建设税　　D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 5、其他扣除项目 即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 案例 （2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品