房地产开发项目用地的获取.pptVIP

* * 4.3　房地产开发项目用地的获取 4.3.1国有土地使用权出让 　国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1、国有土地使用权出让的年限 （1）居住用地70年 （2）工业用地50年 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 （4）商业、旅游、娱乐用地40年 （5）综合或其他用地50年 4.3.1国有土地使用权出让 2、国有土地使用权出让方式 　（1）协议出让 　　协议出让是指土地使用有意受让人直接向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，并就土地的用途、范围、价格等谈判、协商，达成一致并签订土地使用权出让合同的一种出让方式。 协议出让的特点 　　受主观因素影响大，缺乏公平竞争，地价往往偏低。 协议出让的程序 　申请、协商、报批、签约、登记、领证 （2）招标出让 　　招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 4.3.1国有土地使用权出让 　招标出让的特点 招标人不说明自己的标底，投标人各自也不公开投标价在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 　不一定“价高者得”,投标人只有一次机会 　招标出让的程序 招标、投标、开标、评标、中标签约、登记和领证 （3）拍卖出让 　拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人 　拍卖出让的特点 　　完全竞争、无主观因素影响、价高者得、多次报价 　拍卖出让的程序 　　发布拍卖公告、资格审查及交纳保证金、组织拍卖会、签约、登记和领证 4.3.1国有土地使用权出让 　（4）挂牌出让的概念 　　挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。 　挂牌出让的特点 　　公开竞争、有一定的挂牌期限、价高得胜简便、节省。 挂牌出让的程序 　　发布挂牌公告、挂牌公布出让宗地基本情况和挂牌出让基本要求，符合条件的竞买人填写报价单报价，出让人确认该报价后更新显示挂牌价格，出让人继续接受新的报价，出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人，签约，登记和领证 4.3.1国有土地使用权出让 3、出让土地使用权终止 　（1）因土地使用权期满终止 　（2）因土地使用权提前收回终止 　（3）因违反出让合同有关规定终止 （4）因土地灭失终止 4.3.2土地使用权转让 1、土地使用权转让的概念 　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。 2、土地使用权转让的形式 （1）出售　　 （2）交换　　 （3）赠与 3、土地使用权转让原则 （1）出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则 （2）土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则 （3）不得损害土地及地上建筑物经济效益的原则 　4、土地使用权转让条件 　5、土地使用权转让的程序 （1）提交转让申请 （2）审查批准 （3）交纳有关税费 （4）登记、发证　　　 4.3.3土地使用权出租 1、土地使用权出租的概念 　我国现行法规文件有不同的规定： 一、国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条为：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” 　二、1999年7月由国土资源部印发的《规范国有土地租赁若干意见》中的定义：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。” 2、土地使用权出租的条件和范围 3、土地年租制 4.3.4土地使用权抵押 　1、土地使用权抵押概念 　土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保向银行抵押取得贷款的行为 　2、土地使用权抵押的法律特征 （1）土地使用权抵押是以不转移占有的方式设立的担保物权 （2）土地使用权抵押具有附从性 （3）土地使用权抵押具有公示性和对抗性 （4）土地使用权抵押具有绝对性和排他性 　3、可以设定抵押权的土地使用权范围 　4、土地使用权抵押的设定 （1）土地使用权抵押合同 （2）土地使用权的抵押登记 5、抵押权的实现 　6、抵押权的灭失 4.3.5国有土地使用权划拨 1、土地使用权划拨的概念 　土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行