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再议房地产项目设计阶段成本控制摘要：设计阶段的成本控制是房地产项目控制的重点，本文通过对国内研究成果的阐述及国外研究经验借鉴，为我国设计阶段成本控制提供一些确实有效的方法。 Abstract： Cost control in design stage methods is key issue of the real estate project. This paper proposes some effective cost control methods based on domestic study and foreign research achievements and experiences. 关键词： 价值工程；限额设计；全过程跟踪审计；设计-建造模式；KPIs Key words： cost engineering；design-limited；whole-process tracking audit；design-build mode；KPIs 中图分类号：F715.53 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）13-0068-03 ———————————— 作者简介：朱双颖（1978-），女，云南昆明人，讲师，研究方向为建筑工程管理；刘亮（1980-），女，四川成都人，讲师，研究方向为建筑工程管理；李煊午（1970-），男，云南昆明人，讲师，研究方向为建筑工程管理。 0 引言 房地产开发项目成本控制一直都是房地产项目关注的重点，早在21世纪初，建设项目的管理者就强调建设成本控制的重点是设计阶段、招标阶段及具体施工阶段，其中设计阶段决定着70%的建设成本。从取得土地使用权起，大多数房地产开发企业就将确定的收益目标贯穿于整个项目的全寿命周期中，后续的每个环节，都会围绕着目标进行展开。从项目的市场定位、设计方案的确定、项目系统的配置、施程的控制、销售策略及销售渠道的选择等，都在致力于保证项目最终预期目标的实现。不难看出，在项目的全寿命周期中，每个环节都对成本目标控制的实现起着重要的作用，但不是每个阶段都能对成本进行有效的管理。如在我国，建设用地使用权主要是通过招、拍、挂方式获得，作为房地产开发项目的构成要素——土地使用权的成本控制和优化的难度很大，而且不易操作[1]。许多学者认为，设计阶段才应该是成本控制的源头所在。 1 国内研究成果 1.1 价值工程在设计阶段应用 价值工程起源于材料和代用品的研究，但是它的原理很快就扩展到了各个领域的实践工作。价值工程的核心是功能分析。它对产品的功能分析，研究如何以最低的产品寿命周期成本去实现产品的必要功能和实现必要功能的最低成本方案。自 1978年引入我国后，价值工程作为一种有效的管理技术和思想方法在我国各类领域中得到了很大的应用，在建筑工程领域中，尤其在设计阶段，价值工程能将工程技术问题和经济问题有机地结合起来，选择对提高功能或降低成本潜力很大的方案，对整个工程项目的工程造价起到了控制作用[2][3]。 价值工程原理在设计阶段的应用是通过对功能特征群的分析，计算功能的成本，通过功能成本反映设计质量，将功能成本与设计质量紧密联系在一起，这样设计的优劣能通过功能成本反映，而功能成本控制也能有效制约设计中的功能过剩，使功能和成本始终处于合理状态；另一方面，在功能特征分析的基础上，建立与之相配套的方案设计、初步设计和施工图设计等不同层次的技术指标和造价指标来保证投资目标，将类似工程作为限额设计的依据，从而保证技术和经济的统一（王和平，2010）[4]。 王和平（2010）认为，虽然设计文件质量所涉及的范围已经超出了造价管理所能及的范围，但是设计是一个不断地进行功能分析和特征确定的过程，设计文件的质量在过程中形成，因此在设计过程中应用价值工程的理念，采用特征管理的手段控制成本和提高工程设计质量是行之有效的手段。 1.2 限额设计 限额设计就是按照批准的可行性研究及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制设计阶段的工作，同时各专业设计部门在保证达到使用功能的前提下，按照投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计，保证总投资限额不被突破[5]。在设计阶段中，限额设计一般采用纵向控制和横向控制体系。 1.2.1 限额设计的纵向控制 限额设计的纵向控制，主要是把限额贯穿到每个专业、每道工序中，在设计中把限额设计作为重点工作内容，明确限额目标，实行工序管理。王盼盼（2010）在《高层建筑方案设计阶段的成本控制优化方法研究》提出限额设计的纵向控制应注意以下几个环节：①初步设计要重视方案选择，在初步设计阶段，对总图方案、结施图、建施图中主要建筑和各种费用指标要提出技术经济评价，科学决策，