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城市综合体组织开发管理研究摘要：随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。也是城市发展到一定阶段的必然产物。在明确城市综合体和产业集群基本概念的基础上，从多个角度简要概括了城市综合体所具有的产业集群性质，以及在城市和房地产开发中与此密切相关的若干问题，进而提出城市综合体项目开发与管理的相关思路与对策，有利于在城市规划建设和房地产开发管理中进一步把握城市综合体的内在本质和经济联系。 关键词：城市综合体；产业贴点；操作理念；开发管理 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号： 一个时期以来，城市综合体在主观和客观上已成为房地产开发和城市建设的基本方醒地看清城市综合体的经济本质，为房地产开发和城市建设提供更加广阔的思路。式和途径，人们已经把更多的目光投向这一新生的城市开发模式，从不同角度对这一现象加以解读、分析和预测，而从产业集群角度透视城市综合体，，则可以使我们更加清醒地看清城市综合体的经济本质，为房地产开发和城市建设提供更加广阔的思路。 一、城市综合体的起源与特点 1、城市综合体的定义 根据《中国大百科全书》的定义，建筑综合体是指“多个功能不同的空间组合而成的建筑”，据此，从不严格意义上讲，可以把综合体定义为，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 2、城市综合体的起源 总体来说，城市综合体是经济发展到一定阶段的产物，它是城市经济快速发展、产业聚集度迅速提高、人口急剧膨胀、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推动下，综合体便应运而生了。 3、城市综合体的特点 城市综合体是通过多种功能的综合互补，建立起相互依存、相互助益的能动关系，从而使它能够适应不同阶段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整，而这些都是与城市综合体的特点密切相关的。 （1） 高可达性 首先，需要声明的是，这里的高可达性既包括交通也包括信息的高度可达性。一般来说，城市综合体都是位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域。此外，综合体完善的信息通讯系统也为信息的高度可达性提供坚强的保障。 （2） 功能的复合性（综合性） 正如综合体的定义所言，功能的复合性是其存在的必备条件，并且由于这些功能的组合，完成了整个综合体的良性循环，实现了相互补充、相互助益的能动关系，这亦是它有别于一般组合体的主要之处。 （3） 整体统一性和空间的连续性 为了保证整个综合体的完整统一，必须要求各个单体建筑风格相同、档次相当，这不单纯是指外立面，更重要的是整个项目的定位。它必须要保证各个业态之间档次的统一性，这也是所有城市综合体开发在对各业态定位时重点考虑的因素之一。而为了实现各功能、各区域的良性互动，还必须保证空间的连续性，以达到建筑物内部本身，建筑和外部环境之间均达到连续统一。 二、城市综合体开发的操作理念 城市综合体作为一种复合型物业，它的开发理念和经营模式与一般物业有着显著的区别。而这也决定了城市综合体的操作理念有着显著的特点。 1、需要充分明确开发经营目标 对于综合体物业的开发来讲，它有两个截然不同的开发策略。一是以长期目标为核心，此种开发策略看重的是项目价值的持续提升和整体利润的最大化。因此，需要充分的准备和预热，开发周期往往较长。该种开发策略必须具备两个前提条件，首先是具有强大的资金实力做后盾，因为综合体开发本身耗资巨大，再加上后期物业的持有将沉淀大量资金。其次是具有超强的运营管理能力，综合体的操作与其说重开发建设，还不如说重运营管理，良好的运营管理将使整个综合体物业各功能间相互衔接、相互协调、相互助益、相互补充，共同发挥综合体价值的最大化。二是以短期目标为核心，此种开发策略看重的是现金流的安全和稳定，如何实现资金的快速回笼是该种策略的关键，但由于前期铺垫的不足，会影响到一定的利润空间，以及未来利润的持续增长性。 2、综合体的开发建设须明确开发模式 在项目整体定位清楚以后，就需要明确综合体开发建设的模式。目前来看，一般有四种模式。 模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等功能均衡发展的模式。采取此种模式发展的项目有香港的太古广场，北京的华贸中心。 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式，如北京的银泰中心，广州的中信广场。 模式三：以酒店为核心功能的发展模式，例如上海的上海商城。 模式四：以商业为核心功能的发展模式，例如深圳的华润万象城，日本的福冈博多运河城。 这里的核心功能是指代表项目的核心驱动力，所谓核心驱动力，是指最能够代表综合体属性，对其他物业有推