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房地产工程项目成本管理存在主要问题及对策研究【摘 要】经济的迅猛发展促使建筑行业也随之发展壮大，这不仅给施工单位带来了巨大的机遇，同时也给建筑单位带来了新的挑战。房地产工程质量的优劣直接影响到工程建设水平及人们日后的生活质量。但是由于房地产工程项目成本管理存在诸多主要问题，从而致使高房价问题更为突出。文章从房地产成本管理控制的基本内容入手，重点论述了房地产工程项目成本管理的常见问题及其控制对策。 【关键词】建筑工程；现场施工管理 建筑工程是一个环环相扣的系统工程，从立项、规划、设计、施工到竣工验收这一整套流程是互相影响与制约的。要保证工业与民用建筑的保质保量的完工，就必须从施工的每一个环节入手，否则就会因某一环节的失误而影响施工的进度或者质量，造成经济财产损失。房地产作为关系到千家万户利益，同时也是政府极为重视的产业。现阶段房地产作为保值增值的一种手段越来越受到人们青睐，但是一方面公众普遍反映房地产商定价过高，同时房地产商认为房地产成本很高，高房价是为了抵消成本。鉴于此国家出台了一系列的控制法规来调控以上矛盾。 1.房地产成本管理控制的基本内容 房地产成本管理控制的主要对象是成本，是房地产公司生产经营以及管理的重要部分。通过进行房地产工程项目成本管理不仅能有效地降低成本，同时也极大地提升了在同行中的竞争力。现阶段开展房地产成本管理主要涉及到的内容可以分为以下几项： （1）土地、建筑安装以及设备成本 土地、建筑安装以及设备在房地产开发中占据重要地位，可以占据总成本的80%左右。而其中又以土地成本最重，这一开发成本同时也是评价一个房地产开发项目可行性的关键。土地费用主要包含土地出让金、批租费用、置换成本、拍卖佣金、动迁费用、契税等。为此房地产商在决定开发项目前要将土地成本分摊于单位土地面积及容积率，从而获得得到的商品房的每平米的土地成本，最终得到项目的可行性评估。而设备成本以及建筑安装成本在三线及小城市的房地产开发中占据重要地位，为此在保证工程项目的基础上控制这两部分的成本就成为关键。 （2）管理成本 房地产工程项目较之其它行业项目就有投资大、工期长以及风险高的特点。为此大多数建筑企业需要借助于银行贷款来获得资金，如果这部分资金利用效率高就可以获得较好的经济效益，否则就会支出大额利息，极大地增加了开发成本。 （3）广告营销成本 广告作为当今商品销售的重要手段，尤其是对于数额很大的房地产交易更是有着极为重要的作用。一般在房地产开发的后期需要投入大量的资金进行广告宣传，例如广告牌、户外路牌、道旗以及横幅等固定广告，当下人们极为推崇的网络、电视、广告以及报刊、杂质广告投入等。以上所有这些形式的广告费用集体构成了广告营销成本。尤其是随着房地产行业竞争压力的增加，广告费用支出在成本管理中占据更为重要地位，而广告效益也直接的影响到了房地产的经营效益。 （4）其他成本 在构成房地产项目成本中仅有土地使用权成本、管理成本基本固定，而工程施工运行成本、施工前期规划费用、广告营销成本具有一定的可变性。此外还有一些不可预见的成本，由于占据的比例较小，为此仅需稍加注意。 2.房地产工程项目成本管理存在的主要问题 纵观我国房地产行业，长期存在着决算超支的问题，这种现象不仅严重影响了房地产市场秩序的建立以及行规的制定，同时也有损整个行业信誉。经过总结，将房地产工程项目成本管理存在的主要问题归纳为以下几点： 2.1 工程估价不准确 由于在项目计划书阶段对工程进行的估价一般具有一定的不确定性，从而估价很难准确。其原因在于：首先房地产的工程量尚未确定，工作人员主要是负责对工程的可行性及方案进行确定，为此对工程量的判定具有先验性。但是房地产项目具有自身的独特性以及一次性，为此工程量会随着项目的功能、设计等不同而有较大差异；其次，由于房地产开发商一般通过招投标的方式对供应方或者建设方进行选择，例如一些大型国有企业也是通过投标方式争取合同。而在招投标的过程中，建设方为了中标就会模糊自身责任，从而在不引发怀疑的基础上降低标价。然后再具体活动中借口一些未明确的事项要求投资方提升投资额，从而导致最终的成本较之投标时高出很多。 2.2 忽视成本控制 一些房地产企业由于成本控制人员的素质较低，对于成本控制重视不足，加之企业没有制定行之有效的成本控制措施，从而难以实行“全员、全过程以及全方位、全要素”的全面成本控制。此外许多的房地产企业没有制定实施完善的成本管理体系，或者是建立了一套较为完善的体系，但是实际执行中没有有效实施。例如制定了岗位职责及奖罚制度，但是实际中却没按照工作质量给予适当的奖罚。总之，由于对成本工作的重视不足，导致成本控制责任落实不到位、工作不到位、缺乏法律