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房地产投资模糊实物期权决策模型摘要：传统的投资决策方法（折现现金流法）在房地产投资的分析上存在着缺陷，故引出了房地产投资的实物期权决策方法。但现有实物期权的决策方法都假设项目预期现金流现值和开发成本为确定值，而实际上由于房地产行业具有高度不确定性、易受内外部环境影响等特点致使该假设是不合理的。本文用梯形模糊数表示上述假设，使决策更科学，并给出房地产投资的模糊实物期权决策模型。 关键词：房地产投资决策实物期权梯形模糊数 Abstract: The traditional investment decision-making method (discounted cash flow method) in real estate investment analysis is flawed, it leads to real options for real estate investment decision-making method. Decision method of the existing real options assume the expected cash flow present value and development costs to determine the value, and in fact has a high degree of uncertainty due to the real estate industry, vulnerable to internal and external environment affect the characteristics resulting in the assumption is unreasonable . Fuzzy real option decision model using trapezoidal fuzzy number above assumptions, to make decision-making more scientific, and given the real estate investment Keywords: real estate investment decision real option trapezoidal fuzzy numbers 中图分类号：F293.3文献标识码：A 一、前言 房地产投资具有高风险、高收益的特性，是一种典型的风险投资。风险投资决策一般包括项目筛选、项目价值评估、投资协议和投资后管理等几个相互联系的环节[1]。而对于房地产的投资决策，项目价值评估既是最为基础的重要环节。在房地产投资项目价值评估中，传统的评估方法主要是采用折现现金流（Discounted Cash Flow, 简称DCF）方法。但DCF分析方法是隐含了如下的假设条件的：[2]-[4] （1）、项目在寿命周期内各年的净现金流量按照预期的情况发生，并能够确定相关的风险系数； （2）、项目的价值等于其预期未来全部现金流的净现值之和，不考虑其他关联效应； （3）、项目决策是刚性的，投资者要么实施项目，要么放弃项目； （4）、在项目的整个寿命期内，内外部投资环境不会发生预期以外的变化； （5）、决策管理者对确定项目的分析、决策和实施只能是被动的接受，不能随环境的变化而改变既定的对策。 根据DCF方法隐含的假定条件对房地产行业进行分析可以发现，在具有高度不确定性的房地产行业中，DCF方法在房地产投资项目的价值评估中存在本质上的缺陷。首先，由于房地产行业是典型的风险投资行业，所以其未来净现金流会随着内外部环境的变化而变化，不大可能按照预期的情况发生；其次，房地产投资实际上是具有很大柔性的。投资者可以延迟投资，可以选择开工时间，并可以在初步投资后根据市场变化情况选择追加投资或减少投资；再次，房地产项目的建设寿命周期一般比较长，在整个寿命期内，内外部投资环境可能会发生预期以外的巨大变化。 对于DCF分析方法在房地产行业中存在的问题，使用实物期权理论则是可以有效弥补的。实物期权的思想为：当市场条件不确定时，投资者可以选择在最佳时机进行投资或者在合适的时刻调整投资规模[5]。 二、投资决策的实物期权方法 1、实物期权的概念 实物期权是把金融期权的思想应用于实物市场的投资领域，用于对投资机会的评估。实物期权本质上就是一种对项目投资机会的选择权，即决策者在付出一定成本后就拥有了在未来某一时间里对项目投资或不投资，现在投资还是延迟投资及决定投资额大小等的选择权。这种选择权在投资的内外部环境存在不确定性的情况下是具有其价值的，即实物期权价值。所以，在