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房地产经济及国民经济波动主要因素解析【摘要】房地产经济与国民经济有着密切的关系，国民经济是房地产经济的基础，房地产经济是国民经济的重要组成部分。除了两者存在着互相影响的关系，政治因素、经济因素以及社会环境因素等都会对房地产经济与国民经济产生影响。本文就影响房地产经济与国民经济波动的主要因素进行浅简的分析。 【关键词】房地产经济 国民经济 波动 影响因素 在当今经济环境下，房地产作为我国国民经济的重要构成部分，对国民经济有着重要的作用和影响，因此，房地产经济被称为国民经济的“晴雨表”。它不仅是国民经济的基础产业，也是国民经济的先导产业，房地产行业的投资对国民经济增长有着显著的效果。因此，促进两者的共同发展，对经济的增长和国家的稳定和谐有着重要的意义。然而，在现实经济形势中，房地产经济和国民经济仍然会受到各种因素的作用，而影响了稳定性。下面将对房地产经济与国民经济波动的重要因素进行分析。 一、政治因素对房地产经济与国民经济的影响 （一）“政策周期” 房地产经济与国民经济出现波动，其重要特征便是表现出不规则性。因为我国的政策与外国政策不同，我国的相关领导人选举变动没有法定时间的限制，因此不存在着明显的时间规则周期，而房地产经济与国民经济波动的不规则性，在一定程度上就是受到政治因素的影响的表现。这是“政策周期”理论的研究结果。 （二）行政干预 从纯理论的意义上来讲，经济协调机制主要分为两种：一种是以市场组织为基础的横向协调，一种是以行政网络为基础的纵向协调。而以行政网络为基础的纵向协调，就微观经济过程而言，它意味着一种强制性的外部力量的输入和干预，而微观经济的当事人只能服从。因此，行政纵向协调不如说是行政干预。而行政干预的两个突出特点就是多级性和目标一致性。 第一，多级性。就一个企业而言，不但有中央政府对全体国民经济的总协调，还有地方政府的间接调节或者直接干预，此外，还有来自各个行业、部门的分级干预。所以，往往当中央政府发出一个指令后，各级行政机关也会根据意愿，一层一层的逐级加压，在多方的干预流程下，干预力度大大增加，最终在企业的微观经济活动中体现出来。而这种被叠加放大的干预后果是，企业所创造出来的经济实绩总是与集中计划的意愿值存在着较大的差距。特别是当集中计划的意愿倾向于扩张和加速增长时，多级干预后增长加速会更快，扩张水平会更高。所以在一定程度上说，多级干预是导致国民经济各个行业过度扩张或收缩的重要因素之一。 第二，目标一致性。虽然政府在干预的过程中，指令层层下达、层层增加，但是，由于下级服从上级，因此各级政府的行为几乎是一致的，所以纵向协调的目标仍然只有一个。也是因为目标的一致性，所以在实现上，国内的所有企业都会在一个相近的时间，按照统一的目标，进行快速的投资、开发、生产。大部分资本都集中在同一个目标上，就会导致市场产业发展的不均匀，影响房地产经济与国民经济发展的协调性。 二、经济因素对房地产经济与国民经济的影响 需求、生产、收入、支出，是基本经济因素的四个方面，人们的需求的变动，会引起商品生产的变动，商品生产的变动会影响人们收入的变动，而收入的变动就会带来支出的变动，最后，支出的变动有对需求的变动产生直接作用。这四个因素变成了一个循环的因果链，房地产经济与国民经济存在于这个因果链之中，不可避免的要受到影响。 （一）经济周期 经济周期也被成为商业周期，它是指经济在运行过程中，周期性的出现经济扩张与经济紧缩的交替更迭、循环往复的一种现象。经济周期是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。当一个国家或者地区的经济繁荣时，表示处于经济扩张时期，那么国民的经济收入增加，用于消费的资金支出也会随之增加，对住房的需求也会加大；当经济处于下滑阶段时，则表示经济正处于经济紧缩时期，人们收入减少，就会有意识地控制自己的支出，更加不会花费大笔金钱去买房子，因此房地产销售滞慢，甚至停止。 （二）国民收入水平 一个国家国民收入水平的高低，对房地产的发展有着直接的影响。一般而言，当国民收入较高时，那么耐用品的消费就会增多，房地产自然也在选择之列；当国民收入较低时，恩格尔系数加大，支出主要用于食品等日常必须品，对住房的需求量就会减少。 三、社会环境对房地产经济与国民经济的影响 在这里，社会环境是指一个国家或者一个地区的人口数量、人口比例、文化教育水平、人们的人生观、价值观、世界观等等的总和。在人口数量上，我国是人口最多的国家，大约占世界人口的五分之一，因此，房地产的需求总量大。随着社会的发展、生活观念的不断变化，家庭规模日趋小型化，因此，房地产行业存在着一个非常大的潜在市场。随着时间的流逝，未来人们对住房的