万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告书.docVIP

万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告 深圳市怀新企业投资顾问有限公司 重要提示： 本报告根据万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）公开披露的资料信息以及公司提供的有关资料，在实地尽职调查的基础上，本着严谨、负责、客观、公正的原则撰写而成，旨在帮助投资者了解公司本次发行的可转换公司债券（以下简称“万科转债”或“可转债”）的投资价值。本报告并不构成任何投资建议，仅供参考。 投资要点： 万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。 未来3~5年内，住宅产业可望保持年均15%的高增长率，行业发展空间巨大。随着土地供给和行业竞争的规范化，具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。 近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%和24%，业务处于高速扩张阶段。 据公司战略规划，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。 万科转债期限五年，每年付息，年利率1.5％，优于市场上其它万科转债品种。万科转债由中国银行提供全额担保，转债发行6个月后可随时转股，债券和股票全部上市流通，既具有保底增值的功能,，又具有转股后潜在的股票盈利空间。 万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，可保证转债投资者有充足的获利空间。 由于近期股市走向不确定性大，投资股票风险加大，在此背景下，投资转债不仅可以规避股市下跌风险，还可获取固定利息收益和转股后的或有收益，无疑成为一种较佳的投资选择。 一、万科简介 万科成立于1984年5月，1988年开始涉足房地产经营，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并选择住宅作为主导开发产品。经过14年的努力，公司成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发，并以超前的规划设计理念及优质的物业管理树立了品牌形象，成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一，历年累计竣工面积349万平方米。公司2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。截止2001年12月31日，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，主营业务收入44.55亿元，净利润3.737亿元，土地储备980万平方米。 二、万科转债条款分析 　万科转债发行条款的设计,充分考虑到未来债券持有人的利益,使其具有投资价值： 1、 万科转债发行额度设计合理 本次万科转债的发行规模为15亿元，充分考虑了公司现有偿债能力、可转债发行后对公司财务指标的影响、全部转股后股本扩张对公司业绩摊薄的压力等综合因素，兼顾了各方利益。 以公司2001年底的资产负债为计算基准，本次万科转债发行后对公司的资产负债的影响如下： 相关指标 发行前 发行后 全部转股后 资产总额 64.8亿 79.8亿 79.8亿 负债总额 33.6亿 48.6亿 33.6亿 资产负债率 51.78% 60.84% 42.05% 可以看出发行可转债后，一方面公司保持了足够的偿债能力, 另一方面将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。 2、期限、利率充分考虑了投资者利益 万科转债期限为五年。从可转债的投资角度考虑，其期限与投资价值为正相关关系，期限越长，股票变动和升值的机会越大，可转债的投资价值就越大。 万科转债利率为1.5%，每年付息一次，该利率既高于目前银行的活期存款利率，在所有已发行的上市公司可转债中，利率也是最高的，体现了债券自身的投资价值以及对投资者利益的最大保障。 债券名称 期限 发行日 利率 同年活期存款利率 机场转债 期限五年 2000.2.25 0.8% 0.99% 鞍钢转债 期限五年 2000.3.10 1.2% 0.99% 阳光转债 期限三年 2002.4.18 1.0% 0.72% 万科转债 期限五年 2002.6.13 1.5% 0.72% 3、较低的初始转股价格给投资者提供盈利空间 ????万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，而且目前万科股票市盈率不足20倍，远远低于江苏阳光发行时41倍的市盈率，相对于企业的内在价值而言，万科转债的初始转股价格较同类品种远为优越，使万科转债的投资者在未来有充足的获利空间。 4、回售条款给投资者提供本息收益保障。 ????万科转债条款规定：在万科转债发行六个月后的转债期内，如果公司股票（A股）收盘价连续30 个交易日低于当期转股价格的70%时, 持有人有权将持有的全部或部分万科转债以面值102%（含当期利息）的价格回售予公司。回售条款的设置为债券持有人提供最低的本息收益保障