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万科A、保利地产财务报表分析报告  经济学院金融学0801班 张晨栋 陈晓蔓 李 潇 付诚成 指导老师：刘方池 万科A、保利地产财务报表对比分析报告 导读 本分析报告系结合“财务报表分析”课程上相关内容，针对我国两大地产开发商上市股票万科A(000002)以及保利地产(600048)的2007—2009年度财务报告，2010年半年报及三季度报所进行的涉及万科集团、保利集团公司基本面分析、财务指标分析及综合能力分析。我们以基本面分析作为起点，坚持会计上的可持续原则，产用发展的眼光分析问题。首先阐明了公司背景、所属行业、行业状况及公司行业地位，为接下去的深入分析提供相关环境因素，使读者对万科公司有一个初步了解。 在财务分析上，我们着重分析了2007年到2009年三个会计年份年报，辅之2010年前三季度相关财务报告。以各种渠道搜集到大量数据用以评估公司偿债、经营、盈利及成长性四大重要能力。在进行综台指标评价时，使用传统的杜邦分析体系，对其进行评价，并对两大地产商进行了适当的对比分析。 在企业价值分析方面，我们运用趋势分析法，根据市盈率、市净率、股价及其他因素的变动趋势，以图表加分析的方法，较直观地分析企业投资价值。 分析报告最后，我们门结合对07至09年报表分析的结论，总结出万科、保利公司在财务方面和非财务方面的表现，结合企业价值分析给出对深万科A(000002)以及保利地产(600048)的投资建议。 在此次对万科的财务报告分析中我们充分利用信息查询手段将课堂理论付诸于实践。不拘泥于格式，勇于创新。由于所学有限，一些分析尚未深入，略显秘救。但总的来说。我下门认为此报告能为对万科地产、保利地产，乃至整个内陆房地产业的相关投资提供一定的参考价值。 目 录 一、公司背景分析 ………………………………………………………… 3 二、行业状况及行业地位分析………………………………………… 7 三、国家政策影响及风险……………………………………………… 11 四、财务状况分析……………………………………………………………12 (一) 偿债能力分析………………………………………………12 (二) 资产经营能力分析……………………………………………17 (三) 盈利能力分析………………………………………………23 (四) 成长性分析………………………………………………28 五、股东权益分析 …………………………………………………31 一、公司背景分析 （一）公司设立 万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心。1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。万科企业股份有限公司于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。 公司设立时股本总额为41,332,680股，其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元掀受13,246,680股，折股价每股1元. 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。 自2007年1月起，公司入选上证50、上证180、沪深300和中证100指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。保利地产始终坚持以普通住宅开发为主、适度拓展商业地产，产品结构合理。公司始终坚持以广州、北京、上海地区为主，重点发展经济中心城市，适当拓展二线城市，实施全国化战略布局，在全国十大中心城市拥有46个项目，具有战略管理优势。保利地产既有经过军旅生涯锤炼的部队指挥干部，又有一大批专业技术人才，公司员工82%以上拥有本科以上学历，35%以上拥有研究生以上学历，还有博士和海外归来留学人士14名。他们奋发向上、团结协作、乐于奉献、诚信规范、纪律严明”，具有人力资源优势。保利地产有近1000万平方米建筑面积的优质土地储备，成本较低，结构合理，主要为京穗沪等中心城市的普通住宅用地；平均每股的土地储备量居行业前列，具有土地资源优势。 保利地产以打造中国地产长城”的公司愿景，以规范诚信”的公司形象，以和谐、自然、舒