关于中山市住宅小区停车问题的调研报告书.docVIP

关于中山市住宅小区停车问题的调研报告 联谊会 随着生活水平的提高，我市越来越多的市民及暂住人口拥有私家车。据《中山年鉴》显示，2002年我市民用汽车数量为11.15万辆，2006年我市民用汽车数量已达到22.22万辆，几乎比四年前翻一番。汽车数量快速增长，但停车位增长的速度却远远跟不上车辆的增长速度。车辆数量的快速增长与停车位增长速度的相对滞后而造成的停车位紧缺已经成为困扰车主的一大难题，小区内车位、车库的归属不明晰，以及车位收费问题而引发的物业纠纷更是社会各界关注的热点。在实际生活中，当发生停车纠纷时，小区业主往往采用以车堵路的方式来发泄心中的不满（如数年前的东逸豪园），而很少真正通过法律渠道解决。最近，市政府投诉中心展开网上调查，83.22％的市民参与者对物管“非常不满意”，不满意的地方其中包括了对物业公司有关车位的收费与管理问题。 今年十月一日开始实施的《物权法》对我市以及周边地区有关车位的已经发生及出现的问题作了相关规定。依据《物权法》及结合实际情况，我们课题组对住宅小区停车的问题，在走访相关部门，调查有关社区与居民，并到澳门等地调研的基础上提出问题及建议。 一、地下停车库权属不明晰 停车纠纷的实质，归根到底在于确立车位和车库的权属问题。《物权法》只规定占用共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位权属，对其他车位（如地下停车位），只规定小区业主的优先使用权，对没有约定或者约定不明情况下的权属问题采取了回避态度。正因为法律、法规规定的缺位导致的权属不清，职责不明，使地下停车位成为现今“车位之争”的焦点地带。 在实践中，一般认为开发商在计算公摊面积时把地下停车场的建筑面积计算在内，或将建筑车位的成本计算在开发小区的成本之内的车位属业主所有。而在规划设计批文、土地出让协议或测绘结果中可以显示为开发商享有所有权的车位归开发商所有。 对此，开发商认为，第一，规划设计批文、土地转让协议和测绘结果等材料并不能证明车位的所有权归开发商所有；第二，地下停车场的面积不应摊分在建筑面积中，地下停车场的建筑成本也不应该摊分在开发小区的成本中，原因有三，一是这种成本难以界定；二是发展商无须公布这种成本；三是这种摊分的方式对无车辆的业主不公平。 鉴于此，政府职能部门作了多方面的努力，具体措施有： （一）职能部门严格要求开发商建造的停车场必须符合政府城建部门编制的停车场专项规划，并明确规定开发商的小区车位规划须经政府审批。 （二）督促房地产开发商将车位的规划和设计列入开发房地产的过程中。 （三）在商品房预售或现售时，将小区车位规划与设计的方案进行公示。 （四）对于改建或扩建的建筑物，要求开发商按标准配建停车场。 政府职能部门采取的上述措施只能在一定的程度上缓解车位纠纷问题，并未能从根本上解决车位的权属问题，希望《物权法》的司法解释或有关车位的行政法规能够参照目前日本和我国台湾地区等法律对小区车位、车库实行的“权属法定”制度，明确规定开发商在房地产开发时必须附设一定数额的车位由业主享有所有权，并规定不得通过合同约定排除法定车库的存在或者改变法定车库的归属。另外，政府可考虑公布部分不能转让所有权的车位，如具有人防工程功能的车位。 二、车位出售、出租及租金的使用监管 据统计，目前广州市车位需求大约50万个，而实际供应能力只有28万个，缺口达40%。由于许多嗅觉灵敏的投资者纷纷涉足这一市场，以获得较好的投资回报，所以出现了广州市中华广场每个车位的购买价格从三年前的6万元飙升到现在的16万，升幅高达10万元的情况。我市的车位交易亦出现类似情况，如石歧区某楼盘几年前开售时每个车位的价格为8万元，现已飙升至每个15万元，升幅几达100％。 我们走访的很多业主对开发商再转让或高价出让车位的行为纷纷表示不满，对开发商只售不租、高价出租、售先于租的行为更表示愤怒，一些小区的业主甚至联合拒购车位。但开发商本身对目前车位市场低迷的情况也有苦难辨，车位的建筑成本高，利润不高，如按照几年前5—6万的价格出售一个车位，开发商基本上无钱可赚，就算按照现在的市场价格销售车位，开发商也不是获取高额的利润，只是加快了成本的回收，此外，如果车位不出售，楼盘开发的相当部分利润都沉积在车位建造成本上了。如果政府限制车位出售或者过分降低车位的出售价格，无疑会扼杀车位的开发，打击开发商的积极性，这将会使停车难的现象越演越烈。 早前政府出台了关于户外停车位的租金最高限价150元/月、户内停车位的租金最高限价250元/月的标准。对此，开发商提出质疑，并表示过低的租金是导致车位难以出售的主要原因。本来车位的利润就低，如开发商再按照政府的最高限价标准去收取租金，恐怕连建筑成本的利息都难以收回，因而开发商一直都要求政府适当提高车位租金的最高限价标准。 但租金的最高限价标准可以提高到什么程度？如何确定申请提