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促進民間參與公共建設法用地取得之探 國立中央大學土木系結構組碩一 前言 促參法，鼓勵民間參與公共建設，一方面可以減輕政府財政負擔一方面又為民間帶來商機，民間參與BOT方式興建公共建設，為未來主要趨勢。公共建設所需用地權屬不是公有便是私有其中以私有土地大部分，如何取得所需用地，成為一項重要之課題。私有土地的取得方式主要為徵收與市地重劃現階段私有土地大多仍以徵收方式取得開發者為省卻用地取得的麻煩，往往要求該地方政府代為徵收取得其所需用地，土地徵收補償制度的不合理使土地徵收作業常面臨強大阻力財產權保障為民主法治國家之職責所在，然而，民間參與公共建設之潮流下，以徵收方式取得公共建設用地，其程序上應如何加以重新規劃或釐定，相關法制應研修，提出一個修訂之原則，以達成財產權保障以及民間參與公共建設之效率目標。 依現行法令規定之機制，選擇國內較常採用的土地取得開發方式，計有「徵收」、「區段徵收」、「市地重劃」、「權利變換」等。 土地徵收之目的為興辦公共事業及為實施國家經濟政策。辦理區段徵收，政府可無償取得公共設施用地及節省龐大建設經費支出，土地所有權人亦可領回抵價地，享有土地利用價值提高、公共設施完善、生活品質提昇等多重開發利益。市地重劃不同於區段徵收之處，為市地重劃實施不涉及區內土地之徵收，僅就地籍整理與交換分合，大部分土地仍由權利人所有，開發者取得公共設施用地；市地重劃由地主共同負擔重劃費用，對開發者而言，財務負擔較輕，且資金回收期短，較徵收、區段徵收容易被原土地所有權人接受，阻力較小。資金籌措部分，可以權利變換方式向地主取得土地，由投資者取得資金，減輕政府的財務負擔。 1.2 一般徵收與區段徵收之比較(蘇瑞元) 區段徵收與一般徵收本質上同為政府公權力之行使，但區段徵收係屬廣義之徵收，為徵收權空間範圍的擴張。對於區段徵收範圍內土地或土地改良物所有權，仍是以徵收之方式取得，故區段徵收仍應循一般徵收之程序及要件為之，舉凡徵收前應舉辦之公聽會、協議價購程序、徵收之聲請程序及徵收之執行等，對區段徵收仍應適用。 惟區段徵收係為國家徵收權之擴張，其對人民財產權之侵害較一般徵收有過之而無不及，故對其聲請、審查及執行之程序，應較為嚴格之規範，始符保障人民財產權之目的。 1.3 補償費制度(新店地政事務所) 區段徵收補償可用抵價地根據土地徵收條例第三十九條第一項之規定，因此區段徵收除了根據土地徵收條例第三十條之規定以金錢方式補償外，亦可用抵價地來進行補償；然而，一般徵收的補償費則是原則以金錢方式補償。 一般正常交易價格為土地徵收補償之標準，實為必行之道。再者，由於土地徵收補償費關係到土地所有權人之財產保障，因此地價查估佔有非常重要之地位，馬虎不得；就現行地政機關人力限制及為保障人民之私有財產權之宗旨，建議將地價查估之業務委由專業之不動產估價師執行，藉由公正之第三人，使得土地的徵收補償費真正達到公平合理的原則，並由公部門審核監督，必能減少公私部門間認知差異，進而達到估價專業品質。 1.4 區段徵收之財務平衡(胡振揚) 在兼顧都市公共設施服務品質下，應避免公共設施用地比例過高，以免區段徵收財務無法自償。在利率走高時，除應加速公共工程之進行外，可採土地預標讓售或提前分配土地的方式，使現金提早流入，以減輕開發資金利息負擔。 補償地價與宅地市價差距過小，將使土地所有權人領取現金補償比例大大提高，使財務益形惡化，建議修改現行制度，一律採領地之方式辦理，尤其在地價較高之使用分區，如未予修法，區段徵收之財務壓力沉重，實際無法執行。 分析及立論 2.1 高鐵的土地取得方式 區段徵收的目的是為了實施重大建設、開發新社區及更新舊市區，將某一區域內之私有土地全部徵收，政府取得開發目的所需土地及公共設施，其餘可建築土地部分再由徵收前之土地所有權人領回，部分地區標售、標租或設定地上權，由投資者取得資金，減輕政府的財務負擔。 高鐵車站特定區之開發性質，是屬於實施重大建設並配合開發新社區，取得足夠之公共設施用地，提高土地使用及利用價值，透過土地整體規劃，為期望達到土地開發目的，進而能幫助政府無償取得所需公共設施用地，高鐵五個車站特定區土地實施區段徵收都市計畫規劃內容辦理規劃，公告期間地主申請領回抵價地及地主領取現金補償費，再申請優先買回土地之土地分配作業。 一、行政作業問題 (一)抵價地比例訂為百分之四十問題。 (二)選定街廓公開抽籤配地，地主希望比照市地重劃原地配回方式辦理問題。 (三)民眾為溢領地上物（建築改良物、農作改良物）徵收補償費，進行搶建 （修） 建築改良物及搶種高經濟價值之農林作物問題。 (四)行政效率問題（例如修訂縣府補償標準時機、資訊掌握不足）。 (五)五個車站特定區補償標準及發放時機不一致問題（例如非合法建物救濟金發放標準及時機等）。 (六)民眾有疑義時，不清楚應向