南湖讲坛嘉兴房地产市场发展趋势1.pptVIP

南湖讲坛嘉兴房地产市场发展趋势 嘉兴学院管理学院房地产研究室 吴兴陆 一、嘉兴市房地产市场现状分析 江浙沪三地房地产投资、销售情况表 （二）需求面1、房地产市场旺盛、呈产销两旺的发展态势 2、近二年房价地价大幅上涨 房价：22.3%/地价:19.3%/二手房:18.9%/租金:5.7% (三)市场态势1、房市日趋成熟，供应放量显著,市场步入买方市场，商品房空置面积明显增加 3、房地产市场发展周期表明经过近二年快速发展也需要适度调整 4、房地产贷款增长较快，银行资金在房地产投资中的份额较大 二、嘉兴市房地产市场发展面临的问题及可能的制约因素 1、房地产开发的粗放型特征仍很明显、企业整体实力较弱 2、房地产市场不够完善和规范 商品住宅的供应体制不尽合理 商品房价格上升太快 ，市场投机性因素增加 房地产经营行为有待规范完善 3、房地产业发展的外部环境相比周边城市处于不利地位 4、房地产企业融资渠道过窄，对银行资金依赖过大，信贷风险在增加 5、拆迁安置房建设规模过大，对商品房冲击较大，不利于整体品质提升 6、国家宏观调控对房地产业发展的挑战 提高房地产开发项目资本金比例 压缩房地产信贷规模 提高个人投资购房的首付比例、上浮个人房贷利率 对房地产开发企业手中的土地限期开发，超过规定限期无偿收回 三、嘉兴房地产市场发展前景分析 1、经济的持续快速发展促使房地产市场中长期向好 3、城市化进程的推进势必带动房地产业发展 4、嘉兴人文底蕴深厚，环境优美、土地资源相对宽松，地价房价适中，宜居宜投特点使嘉兴成为“人居宝地”。 5、居民住房需求进一步仍将有较大空间 6、上海强大的经济辐射能力和上海“世博会”对嘉兴房地产业带来的发展机遇 7、世界制造业加速向中国特别是向长江三角洲转移带来的发展机遇 四、嘉兴房地产市场发展趋势 1、嘉兴房地产业增加值的继续扩大 2、嘉兴房地产开发投资规模继续增加 3、嘉兴房地产需求继续增长，中短期供应增长更快，各区块供求差异较大 4、房地产价格中短期平衡波动、长期趋势波动向上，波动受制于经济波动和供应量 嘉兴经济进入高速增长时期、居民收入不断增长、恩格尔系数进一步降低，嘉兴城市居住环境极大改善等宏观因素构成了强劲需求的基础。 原有体制下抑制的累计潜在需求得到持续的释放 城市及市区基础设施和环境的进一步优化 居住环境质量，提高了居住品质，也将继续推动开发成本的上升 周边城市上海、杭州和宁波等地房价持续高位运行，对嘉兴房价起到了一定的推动作用 随嘉兴产业结构调整，工业发展，嘉兴会从传统的农业产区向现代新型工业化城市发展，将会吸引更多的外来人口来嘉兴工作、生活、定居，城市人口会有较大幅度的增长 城市化的推进 * * 18.7 6385 30.4 3488.8 30.4 10.0 1175.6 614 上海市 22.7 2651 13.0 3109.1 50.3 26.7 1269.8 242 江苏省 16.4 4871 18.3 2813.7 33.2 29.2 1295.2 215 浙江省 18.9 3778 -6.2 230.9 57.7 38.6 114.2 11.6 嘉兴市 上涨(%) 04年 增长(%) 04年 04年增长% 年均 增长(%) 04年 97年 商品住宅价格(元) 房地产销售面积(万㎡) 房地产开发投资（亿元） 地区 （一）供应面 1、房地产开发投资持续快速增长，投资对经济拉动明显 2、市场开发品种呈现多样化、规模呈大型化、地域外围化和品质高档化 约1500 约4000 2427 2250 市区供地（亩） 2004 2003 2002 2001 年份 3、土地供应量和开发商储备用地大幅增加 -9.2 供需增长率差 17.9 267.9 99.9 全市竣工面积 27.1 230.9 74.3 全市销售面积 49.6 1349.0 216.8 全市施工面积 年均增幅% 2004年 1998年 -2.3 供需增长率差 12.2 102.8 51.4 市区竣工面积 14.5 82.3 36.5 市区销售面积 33.3 657 117 市区施工面积 年均增幅% 2004年 1998年 100 5.0 10.6 18.9 31.9 33.6 04年比例% 100 4.8 11.4 14.5 26.6 42.7 03年比例% 100 0.4 16.9 13.9 23.9 43.6 02年比例% 合计 五年后 五年内 三年内 二年内 一年内 时间 3、购房者需求呈多样化 (购房时间、价格、类型等) 0.7 4.6 4001元/平方米以上 4.9 21.4 3501-4000元/平方米 0.6 37.8 49.1