第七章课后思考题 土地市场.docVIP

一、简述城市土地管理的目的、原则和内容。 答：城市土地市场管理的原则： 1、整合性利益原则 即国家利益和土地市场交易各各方利益辩证统一的原则。在城市土地管理过程中，必须以经济利益为目标，以整合性利益原则为指南。具体来说应该处理好以下关系：首先，采取特殊措施，重点保护国家利益。其次，要切实保护土地市场交易各方利益。 2、平等对待原则 市场关系的平等性是市场经济的基本特征，平等对待原则是土地市场管理的基本原则。这一原则有两层含义：一是参加土地市场活动的市场主体在土地市场的身份是平等的；二是市场交易行为是平等的，土地市场交易者在等价交换的基础上公平交易。 3、控制与弹性管理原则 包括两方面内容：一方面，政府在土地市场交易规则、土地市场体系建设、土地价格政策等方面要制定出标准与目标，对土地市场实行控制管理；另一方面，对土地市场交易者的具体市场行为在法律许可范围内给与充分自由，并根据市场环境变化及时调整管理措施，以维持良好的市场秩序。 4、依法管理的原则 任何市场经济活动都必须在法律规定的范围内进行，越是放开搞活市场，越要求高度法制化的市场规则。 城市土地市场管理的内容： 城市土地市场宏观管理的内容包括宏观管理和微观管理。 城市土地市场宏观管理，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地经济市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。城市土地宏观管理又包括两个方面：城市土地供需管理和城市土地市场价格管理。 城市土地市场微观管理，是指国家通过法律手段和宏观手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。 二、何谓城市土地市场供需平衡？ 答：城市土地供需不是一个单纯的概念，而是由几个相互联系、又有所区别的概念所组成的范畴体系。完整的城市土地供需范畴体系包括以下几组概念： 1、城市土地供需总量与供需结构。城市土地供需总量的变动会引起供需结构的改变，供需结构的改变又会引起供需总量的变动。因此，必须从总量控制和结构调整两方面来解决城市土地供需问题。 2、城市土地存量供需与增量供需。在某一时点上，以城市建成区为对象而形成的供需就是城市土地存量供需，以城市规划区为对象而形成的供需就是城市土地增量供需。 3、城市土地资源性供需与资产性供需。城市土地既是一种资源，又是一种资产，所以城市土地供需又可分为资源性供需和资产性供需。一般先有城市土地资源性供需，后有城市土地资产性供需。 4、城市土地所有权供需、经营权供需与使用权供需。城市土地市场实质上是城市土地产权交易市场，包括城市土地所有权买卖市场。经营权和使用权转让市场。因此，从产权角度来看，城市土地供需又可分为所有权供需、经营权供需和使用权供需。 5、城市土地一级市场供需与二级市场供需。从市场层次来讲，城市土地市场一般分为一级市场和二级市场，那么城市土地供需有课分为一级市场供需和二级市场供需。 三、如何调控城市土地市场供需平衡？ 答：城市土地供需调控包括两个方面的内容：一是使尚未失衡的城市土地市场避免失衡；二是已失衡的城市土地市场趋向平衡。 1）对于一级市场土地供过于求的调控：首先应控制城市土地供给量，具体来讲可采取一下措施：①加强城市规划管理；②提高农地特别是耕地的价格；③建立耕地用途管制制度。其次，应刺激房地产开发公司开发闲置的城市土地，具体措施：①对土地价格实行“最高现价”管制，降低开发公司的土地成本；对房地产开发给予适当优惠，降低有关税费征收标准；②开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准，以此提高空地的持有成本，避免空地投机活动，从而达到提高城市土地利用率的目的。 2）对于一级市场土地供不应求的调控：一级市场土地供不应求会带来两方面的危害：一方面造成环境效益低下，城市公共用地短缺；另一方面会导致生产、生活用地短缺。具体措施：①建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大规划限额；②在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格。 3）对二级市场土地供过于求的调控：①控制一级市场土地增量供给；②适度降低商品房价格；③在我国，还应加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程，扩大二级市场的有效需求；加快建立现代企业制度，扭转目前企业效益普遍低下的情况。 4）对二级市场土地供不应求的调控：二级市场土地供不应求存在一下几种情况：①因为一级土地市场供不应求而导致二级土地供不应求；②由于房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款利率较低，导致供给量小于需求量。具体的措施：政府放松对房地产价格管制，使房价随行就市；适度降低房地产开发贷款利率，提高购房贷款利率。 四、简述城市土地储备制度在土地市场管理中的作用与效果。 答：城市土地储