24开征面临的困难阻力.docVIP

2.物业税征收需要考虑的问题 （3）新政策下的土地使用权分配问题 由于我国特有的土地所有权国有制度，决定了我国现行的土地使用制度为土地出让制度，尤其是招拍挂的土地出让制度，是将市场竞争机制引入到土地出让过程中，从而达到价高者得，收益最大化的最终目的，然而如果无须缴纳土地出让金，土地使用权将如何分配则会成为一个不可避免的问题。如果凭借政府的行政分配，必将会引起依靠人际关系而获得土地使用权的现象出现，从而在现有相关土地腐败现象屡禁不止的伤疤上再撒一把盐，届时如何制止土地腐败现象和土地资源的无效利用和流失将是政府在物业税征收前需要深思熟虑的一个问题。 （4）征收范围和征收额度的确定 物业税是针对土地、房屋等不动产所有者征收的一种税费，因此明确不动产的产权问题则成为了物业税征收需要首要解决的问题，尤其是一些不明晰房产的产权问题。鉴于我国目前房屋产权资料的不完善性，尤其是一些官员对于自己“灰色资产”的产权问题，如何明细的界定每处房产的所有人、建立完善的产籍资料是物业税征收前政府需要下大力量完成的工作之一。其次，对于物业税的征收还要明确房地产的价值，对于一定价值水平以下的物业是否减税乃至免税也是需要考虑的问题之一，这就要求政府完善不动产估价制度，学习国外成熟市场的经验，充分发挥不动产估价在物业税征收过程中的准则作用。 物业税在国外不同国家有不同的征收方式和征收额度，在美国，拥有房产后每年交不动产税给州政府，各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。因此我国在征收物业税的同时要充分考虑我国国情和现状，确定物业税的税率来合理征收物业税。 （5）完善的估价体系是物业税征收的基础工作 物业税是一种对房地产保有阶段征收的税，一般以房地产的价值或收入为依据征收。按评税值征税是发达国家房地产税法中一条很重要的原则。评税值是以一定的估价原则和估价方法求得评估值再乘以一定的比率而得到的。按房地产评税值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值随之上下浮动，估价值也会相应调整，体现了公平的原则。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益，保护土地资源，也可以促进纳税人合理利用房产、土地，规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。另外，当纳税人对自己所缴纳的税款质疑时，可请专业的房地产估价师进行估价以鉴定税款缴纳依据是否科学、客观。 开征物业税需要一套完整的评估体系。如何合理评估不断变化的房地产价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题，需要社会各方力量的支持，更加需要房地产估价师从理论和实践两方面加以提高和准备，以迎接物业税评估的重要任务。 总之，物业税是公共财政透明化运作的产物，起到调节公共财政收支倒挂和盈余的作用，能够有效的调节社会贫富差距并抑制社会的财富分配不均，同时还能抑制地产投机，遏制房价的非理性上涨，对于调节房地产市场具有不可估量的作用。但是物业税制度的制定和执行，政府还要充分考虑物业税征收过程中的相关问题，明确其中的利害关系，理清其中的顺序才能充分发挥物业税在新形势下的作用，尤其是对不动产价值的评估和估价人员的品质和业务水平更是提出了严峻的要求和考验。 物业税纳税可能性太低，技术手段一片空白 通常所说的“物业税”，又称“财产税”或“土地税”，是对居民、企业等所持有的房地产征收的税，其税值随房产升值而提高。世界上大多数成熟市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。按国际惯例，物业税多属于地方税，也是一国财政稳定而重要来源。 作为持有环节的税收，物业税类似于个人所得税。由于物业税不从工资里直接扣除，开征物业税面对的第一个难题是，公民主动报税、纳税的可能性太低。开征物业税必须有详细明确的居民、企业等所持有的物业数量，这需要房地产、银行、税务等多部门之间建立统一的数据库，并要从试点城市扩大到全国统一的数据库，目前这一工作在任何试点“空转”城市都仅处于起步阶段。 开征物业税涉及税制调整，法律程序繁复 目前，针对房地产行业的税种名目繁多，包括大家比较熟悉的土地增值税、土地出让金、城市房地产税等多个税种。如果开征物业税，法理上应该取消可能产生重复征税的税种——而这又将涉及现有税务体系的大规模调整，甚至涉及中央和地方税收分成（分税制）的重新谈判。 物业税属于新的税种，开征物业税需要启动人大的相关程序：首先要列入规划，再由相关部门研究，还需要报人大讨论。即使开征物业税进入人大常委会讨论事项，还不能保证一次、两次就能够通过，这样时间相对会很长。 模拟征收不触技术细节，“空转”离现实还很远 物业税模拟“