建筑设计及方案选择与成本控制.doc

建筑设计的方案选择与成本控制 ? 项目经过可行性分析论证，决策一经确立，设计即成为关键。工程造价看上去完成于施工阶段，而实际上人力、物力、财力的投入绝大部分有前期的建筑方案直接决定。国内外大量工程实例表明建筑方案的选择需要权衡技术与经济双重效益，而不能完全完全让设计师决定。因为项目开发在做的是一件需要市场交易的商品，而不仅仅是设计师的艺术品。 一、影响建筑成本的八大因素 建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。大体而言，影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。 结构配筋 单元组合 平面形状 层数 层高 户型 造价构成比 成本决定因素 二、不同建筑设计方案的经济评价指标 在各大建筑设计院完成项目的建筑设计方案后，房地产开发企业需要按照工程项目经济效果评价原则，用一个或一组主要指标对设计方案的项目功能、造价、工期和设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析相结合的综合评价，从而择优确定技术经济效果好的设计方案。 1、居住建筑设计方案的评价指标 (一)平面指标 平面指标用以评价平面布置的紧凑性和合理性。 (二)建筑周长指标 这一指标是墙长与建筑面积之比例。 (三)建筑体积指标 这一指标是房屋体积与建筑面积之比例，是评价层高的指标。 (四)人均、户均造价指标 这一指标是总造价与总人数及总户数之比例。 (五)面积定额指标 面积定额指标用于控制设计面积，每户建筑面积一般应根据国民经济水平制定控制指标。 2、居住小区设计方案的评价指标 居住小区设计方案的经济评价，主要是考察设计方案是否保证居民基本的居住生活环境，使用土地和空间的经济、合理和有效性。评价时应考虑：人口与建筑密度、建筑群体的布置、建筑层数和间距、公共建筑、小区道路、管网、绿地的布局等，常用几项密度指标来衡量。 3、公共建筑设计方案的评价指标 公共建筑是人们进行社会生活的活动场所， 公共建筑类型繁多，功能各异，但技术经济指标是有一定共同性的。评价时应考虑建筑空间布局、建筑造型、功能分布、人员流线及交通组织、自然通风、采光、照明、空调、结构、环境等方面的因素。 三、建筑设计方案的两大经济评价方法 对建筑设计方案进行经济性评价，是设计方案招投标评优的依据，同时也是房地产开发项目勘察设计阶段费用控制的重要举措。就目前而言，主要有以下两种常用方法： 1、AHP 法 AHP(Analytical Hierarchy Process)即层次分析法，是70年代由美国匹兹保大学 saaty 教授提出的一种决策分析方法，主要用于多准则评价中的方案排序和权重确定。 1、? 模糊分析评价法 模糊评价方法可用于方案评选的比较，更多可用于对已有方案的评估。 四、决策观点 一般而言，虽然建筑方案本身的费用只占2％～3％的份额，但它对项目成本的决定作用则高达75％～95％。因此，在项目定位之后，因当选择资信较好的设计院进行设计，并尽可能的引导设计师充分考虑成本因素。如果可以，最好进行招投标管理，最大限度的将建筑方案进行优化处理。