律师房地产法律服务及内容.doc

律师房地产法律服务的内容 房地产建设项目一般周期长，通常可以分为以下四个阶段。由于每个 阶段的特点不同，律师在每个阶段所提供的法律服务也有所不同： 1．建设项目工地的前期开发阶段 前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批，规划部门对 项目进行规划审批，进行施工设计，土地出让或转让等。此阶段的主要工作 是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用 权。我们所说的五证中的三证(《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许 可证》、《建设工程规划许可证》)都是在这个阶段取得的。而《国有土地使 用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在这个阶段，律师的主要业务包括：(1)保证开发商取得土地的合法性。从 驭得土地的方式、审批的程序到签订具体的土地出让、转让合同律师都应当把好关”，比如说有的地方存在违规批地问题，交付的土地没有“七通一 平”等情况，对这些问题，律师都要从合法的角度做好审查。(2)本阶段涉 及的合同较多，可能会有《房地产出让合同》、《房地产转让合同》、有关市政 配套的一系列合同等等，律师一定要做好合同的洽谈、起草、审查、订立工作。因为这些合同都是后一开发阶段的基础合同，不能出现任何的疏漏和瑕 疵。(3)这个阶段，涉及的行政审批较多，即使在目前很多地方有审批大 厅，简化了办理程序、审批事项、审批环节，但大大小小也涉及到40余项的 审批(各地尚有不同)，律师要协助建设单位进行审批、请示、报告，缩短审 批 时间，使得工程顺利开工进展。(4)在土地的前期开发过程中，协助建设 单位向有关部门做好请示、报告工作。 项目的建设施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是 旁地产开发的重要阶段，开发商在这个阶段委托有资质的公司进行项目设计、项目施工、项目监理，并组织项目的交接验收。在本阶段，为了更快地收 回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式 对物业进行销售。 这个阶段，律师的主要业务包括：(1)参与本项目工程设 汁招标文件、施工招标文件的起草、制定，参与建设单位对设计、施工投票文 件 的审查；(2)参与项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托 助察合同、项目工程承包合同的洽谈、起草、审查与修改；(3)代表建设单位 审查承包方提出的工程分包单位的资质等级与履约能力，审查确定工程分 包合同；(4)协助建设单位依约全面履行工程承包合同、设备采购安装合同，积累和保管履约资料及反索赔资料，帮助建设单位加强项目文件、资料管理；(5)协助建设单位控制工程造价，审查工程量增减的签证依据，处理因工程造价引起的争议，协调建设单位与政府工程造价部门的联系；(6)参加建设单位对竣工工程的验收、交接工作，对验收、交接工作提出法律意见。 项目经营管理阶段 在这个阶段主要是房屋的销售，销售分为预售和现房销售两个阶段。 预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现 旁销售即开发商在取得《竣工证》或取得大产证后进行销售。这个阶段可 能会涉及到委托销售商进行销售、委托物业管理公司进行前期管理等。销 售阶段是开发商出售商品房，回收资金，实现赢利的阶段。一个项目销售的 成败决定着开发商的根本利益。 这个阶段律师的主要业务包括：(1)参与建设单位与楼宇销售代理商就代理销售事宜的谈判，审查、修改建设单位与代理商的代理销售协议书，达到可签约的条件；(2)代表建设单位就可依法转让的项目成品转让事宜，与拟受让方进行谈判，起草、审查、修改转让协议；(3)协助建设单位起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关法律文件；(4)参与建设单位 与银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查有关商品房抵押贷款的法律文件； (5)协助建设单位与购房人签订购房合同；(6)协助建设单位根据具体情况 设定物业管理模式，起草、修改物业管理前期服务合同，协助企业进行招 投标。 物业管理阶段 这个阶段主要是物业管理企业在从开发商接管物业后，进行物业管理 服务的活动。一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管 理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、 环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。 这个阶段律师的主 要业务包括：(1)为公司拟订、审查、修改各类物业服务合同、租赁合同、业 主公约，包括对各类格式合同的增补；(2)协助公司制定各项物业管理措 施、方案、制度；(3)处理开发商与业主(业委会)之间的公共部位、公共设施 之争，比如小区的车位、绿地等；(4)处理公司与业主、租户之间的纠纷并出 具律师函；(5)协助公司制定各内部管理制度。 四、提供全