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婚前按揭房法律问题探讨 　　摘 要：离婚案件中，一般需要处理好孩子抚养和财产分割问题，孩子抚养问题处理相对容易，但财产分割有时涉及到按揭贷款购房的情况，有的房子婚前按揭缴纳首付款和取得房屋产权登记等原因，导致在离婚时，存在权属、其增值部分及共同偿还贷款部分如何认定、如何分割的问题，对此，法律并无明确规定。鉴于此，就按揭房的性质、增值、共同还贷等相关法律问题进行探讨。 　　关键词：婚前按揭房权属；离婚时其增值部分；归还贷款的分割 　　中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）15-0198-02 　　一、婚前按揭房的定性问题 　　离婚案件中，涉及到房产的分割，首先要先定性房子的权属问题，房子是婚前个人财产，还是婚后共同财产？如果是个人财产那么就不存在分割问题，归婚前所有一方，如果是婚后共同财产就应当分割。离婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么处理此类财产分割的关键就是对该按揭房如何认定确定它的性质问题，即应定性为婚后夫妻共同所有财产还是个人婚前所有财产的问题。针对此类财产纠纷，不同的法官出于对法律不同的理解，也就是说法官在处理此类纠纷时，个人自由裁量权的行使不同，就会得出不同的结论。 　　有一种观点认为，按揭房的性质应该以房子的房产证登记的时间作为区分婚前、婚后财产的分水岭。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，依照《物权法》的规定，只要按揭房的房产证的登记在婚前，该按揭房就是婚前个人财产；如按揭房的房产证在结婚后登记取得，那么该按揭房产就是夫妻婚后共同财产，离婚时可以分割。 　　有另一种观点认为，婚前按揭房应以房屋买卖合同订立时间并结合首付款交付的时间来划分其房屋产权性质，进而确定按揭房是婚前个人财产和婚后共同财产。如果按揭房的买卖合同在夫妻双方结婚前签订而且首付款也是在夫妻双方结婚前交付的，根据我国《合同法》的规定，该房屋买卖合同已经生效。按照《合同法》规定的合同权利义务应当由签订合同的主体来承受，所以，该按揭房应为交夫妻双方结婚前首付一方的婚前个人财产。依照这种观点，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同并交付了首付款的，房屋产权证登记在首付方名下的，无论房产证的取得在婚前还是婚后获得，均认为是夫妻关系中婚前首付方的婚前个人财产。 　　另还有第三种情况：夫妻婚前一方签订商品房买卖合同，但是结婚后夫妻双方共同支付首付及共同?贷，房屋的产权证也是夫妻结婚后登记取得。此类按揭房在实际生活中我认为，虽然商品房买卖合同签订是在双方婚前，即原因行为是在婚前，但是商品按揭房买卖合同的履行即交付首付和还贷均是在夫妻双方结婚后。也就是说，次按揭房是用夫妻共同财产来交的首付和还贷，且实际情况也是夫妻双方共同履行了商品房买卖合同中买受人的义务。因此，此类按揭房不论产权证的取得是在婚后还是在婚后，都应当认定为夫妻财产，离婚分割是按照夫妻共有财产进行分割。同时，按揭贷款也应当作为夫妻共同债务，进行明确由谁承担。一般此类情况下，该按揭房认定为夫妻共同财产是无争议的。 　　对于有争议的前两种观点，笔者同意第一种观点。在我国，担保法和相关的民事法规没有对按揭房的房产性质做出明确的规定，其本质认为是抵押贷款合同。不动产权即房屋产权证书是权利人（即房屋所有权人）享有该不动产物权即该房子的对外宣布及公示，也包括夫妻双方的关系。笔者认为，在离婚诉讼中，财产分割虽在夫妻之间进行，但分割的是夫妻共同财产。按照我国《婚姻法》的规定，应是夫妻二人结婚登记后，双方合法取得财产。因此，对于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋产权登记应归为夫妻共同财产。 　　在婚姻案件中遵守登记生效主义，以权属登记时间来判别财产性质，既符合《婚姻法》的规定，也符合《物权法》的基本精神。因此，笔者比较赞同第一种观点。但也有人担心按揭房一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人，若以后离婚还须分到房产的一半，这样会不公平。笔者不这样认为，房屋产权对于普通公民来讲，是财产中最重大的财产，是家里最值钱的物品，也许是几代人的心血，若婚前首付一方在意自己的财产，注意保护自己权利，就会积极地在婚姻登记前办理好房屋的产权登记。或者婚姻登记时没办好权属登记，也可以结婚时进行夫妻财产约定。若首付一方，不积极行使自己该权利，就是对该房屋产权婚后共有的默认。但是，为了保护公民经济的安全，维护市场经济秩序的稳定，结合我国《婚姻法》的立法精神，对按揭房婚后登记产权，婚前首付的那部分金钱，应从夫妻共有价值中划分出来，首付的金钱应视为婚前首付个人一方的婚前财产。 　　二、婚前按揭房产的增值部分实际生活中应如何解决 　　房价市场在我国，一直是上升趋势，只是多少问题，一