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浅谈房地产开发成本管理及控制措施【摘 要】根据房地产开发企业特点，整个成本构成涉及到项目投资决策、设计、施工、销售等诸多环节，然而项目开发前期对整个建设项目投资额影响是非常重大。但是一些企业往往忽视前期成本控制在重要意义。本文主要分析投资决策阶段与设计阶段成本控制主要影响因素，以及加强前期成本控制一些相应措施，仅为有关企业成本管理人员提供一些参考。 【关键词】成本控制，企业管理，成本管理，房地产开发 1、引言 在房地产开发建设项目管理过程中投资决策以及项目各项经济决策，对整个工程造价以及项目的经济效益，都具有决定性影响，也是房地产开发中成本管理重要时期。编制科学合理的项目可行性研究报告、编制高质量的项目投资估算、设计精确的施工图，这样能够较为准确地估算出建设项目成本。因此，投资决策阶段与开发设计阶段在项目开发建设中起到真正控制总投资的作用。 2、影响房产开发成本控制的因素 2.1可行性研究 市场研究、技术研究和效益研究是可行性研究阶段三大架构，三者缺一不可。首先任何一个房地产开发项目都必须对市场进行研究预测，这样可以更好把握投资的方向、投资的市场定位；技术研究分析则需要结合设计初始方案，进行项目功能分析以及各方案优选，选择出经济和技术结合较优化的方案；效益研究是通过项目建设市场定位、择优方案技术研究，能够为企业带来多少效益。可行性研究是房地产开发项目前期的初始阶段，它决定着开发项目是否能够实施以及整体规模和经济目标。因此，可行性研究阶段对房地产开发成本控制起到了决定性作用。 2.2投资估算 在对开发项目建设规模、新技术应用、产品方案、设备方案、建筑设计方案、项目实施进度等科学研究完成后，并基本确认的前提条件下，估算所需资金总额并测算开发期每年资金使用计划。这是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，同时也是开发项目决策重要依据。 投资估算是为房地产开发的决策阶段提供一个总的成本控制目标，是成本控制目标前提；是初步设计概算依据，同时控制初步设计概算资金额度，是开发项目投资控制目标之一；投资成本控制是项目投资决策和筹资决策重要依据，对于选择融资渠道、经济评价和方案优选都起到重要作用。 2.3技术设计 1）建筑设计 建筑方案设计质量关系着后续的其他各专业方面质量，关系到各个专业成本控制成败，它是设计中成本控制第一步。建筑方案设计好与坏，不仅决定结构专业成本控制，而且也对电气化、智能化、节能环保、内外装修等都有影响。这就要求找到美观舒适和成本控制之间一个平衡点。 2）结构设计 建筑结构是建筑物骨架和主体，其工程造价在建筑成本中占有非常重要的地位，结构设计与建筑成本有直接关系，优秀结构设计能够控制房地产成本，对房地产开发成本控制具有重要作用。 3、加强房地产开发成本控制措施 3.1房地产开发技术设计成本控制 决策阶段成本控制主要表现在于可行性研究，各种预算数据，这些提供的数据质量直接影响到建筑成本以及投资成本。但并不是最重要的因素，对成本控制的关键环节在于房产开发的设计阶段。设计阶段成本控制可以使得建设项目设计节约很多建筑成本，做好设计阶段成本控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资根本所在。 1）科学建筑设计。要根据建筑项目基本功能和要求，合理安排公共建筑、住宅建筑、管网、道路以及绿地布局，确定房屋间距和建筑层数、人口和建筑密度；布置好公共设施规模及服务半径，并划分好各部分之间的投资比例；建筑平面布置应科学合理，同时兼顾建筑工程造价等因素；合理设计建筑净高和层高，可以大大降低建筑成本，还能节省材料、节约用地、节约能源、同时有利于抗震。 2）优选结构方案。建筑结构设计是建筑物的主要框架，根据建筑层数和使用功能，选择合理结构体系，对建筑成本控制也是起到重要作用。在确定结构体系之后，还应对结构进行多方案比较。通过多方案比较后，选择一个最佳的结构设计方案，一个优秀结构设计方案比一个差的方案要节省很多建筑成本，因此，优选结构方案可以降低建筑工程造价，进而达到开发项目的成本控制。 3）严格控制计算数据。在结构设计中，设计人员在计算和配钢筋时，往往是取荷偏大，计算参数有意识放大；担心计算不准，有意识根据计算结果又扩大，所以其最终出图结果显然比精确计算大很多。因而，应该进行严格控制计算数据，也可以有效的实现成本控制。 3.2房地产设计过程中成本控制 1）加强人员素质 工程造价是一门综合性学科，它包含政策、技术、经济以及实用等特性于一体的综合体，因此，行业管理人员的素质直接影响整个开发项目投资管理和成本控制。在我国的一些设计人员不懂得工程概预算方面专业知识，同时经济技术管理员对工程技术有关知识不是很深入，