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房子那些事儿 鑫地策划 中国房地产发展历程 1981年从深圳、广州开始商品房试点开发，在此之前房地产开发主要用来内 部员工福利分配； 1991年从上海市开始建立住房公积金制度； 1998年国务院正式宣布停止住房分配，经济适用房面世，同年中国人民银行 出台《个人住房贷款管理办法》，并拿出1000亿鼓励贷款买房； 1999年——2003年，房地产白银时代； 2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行，土地招拍挂程 序走向正规，协议拿地的方式开始逐渐退出历史舞台； 2003年别墅用地停止供应，低密度住宅开始抢手，同年《城镇最低收入家庭 廉租房住房管理办法》出台； 2005年国务院开始调控房地产，“新八条”面世； 2007年小产权房被全面叫停，《物权法》实施，同年国土资源部下发通知， 廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的 70%； 2008年10月，全球金融危机爆发，中国房地产进入严冬期； 2009年至今——应急与投机催生房地产大泡沫。 性质 属性 房改房 城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 商品房 由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。 经适房 根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 廉租房 政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 公租房 由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，公租房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有。 安置房 是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。 常见房屋性质及属性 性质 产权归属 房改房 个人所有（成本价）/个人和单位共有（标准价） 商品房 个人 集资房 整体产权归单位所有，个人拥有使用权 经适房 个人 廉租房 政府 公租房 政府 安置房 个人，集体 土地出让金 上市交易后缴纳，当年成本价*建筑面积*1% 必须缴纳 无需缴纳 地块基准地价×标定地价百分比×土地使用面积 无需 无需 交易后缴纳 房产证 有，个人 有，个人 有，单位 有，个人 无 无 有 交易 一般5年后可上市交易 不受限制 不允许交易 一般5年后上市交易 不允许 不允许 集体不允许，出让允许，划拨土地补缴土地出让金后可交易 土地性质 国有划拨，国有出让（交易） 国有出让 国有划拨 国有划拨，国有出让（交易） 国有划拨 国有划拨 集体，国有划拨（有限产权），国有出让（完全产权） 常见房屋性质及属性 性质 购买条件 房改房 要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。其原产权单位是单位或房管局，出售给个人所有。 商品房 买的起就能买 集资房 单位内部员工 经适房 1、 本市建成区常住户口三年以上； 2、夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍； 3、无住房，或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米； 4、28周岁以上的无房单身人员符合前款 安置房 被拆迁安置的对象 交易条件 1．已取得房地产权证； 2．出售的，已按揭准价或成本价付清房款； 3．交换、赠与的，已按成本价付清房款； 4．交纳应分摊共有建筑面积价款； 5．已按规定交纳国有土地使用权出让金； 有房产证想卖就卖 不允许交易 必须满5年，且要向房管局补缴土地出让金，政府有优先回购权 集体土地：不允许 划拨：补缴土地出让金并取得房屋所有权证 出让：取得房屋所有权证 购买及交易条件 小产权 小产权，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 从价格看，