业知识问答.doc

? 1.业主没有住已买下的房屋，是否可以不交物业管理费？ ??? 答：业主自办理入住手续之日起，应交纳公共性物业管理服务费。同样，开发商的空置房也应交纳公共性物业管理费用。因为物业管理公司提供公共性服务类似于政府的公共产品，具有非竞争性和非排他性，不论业主房屋是否空置，其物业管理成本是一样的 2.开发商与物业管理公司在小区楼顶上架设广告牌，居民是否应该有收益？ ??? 答：楼顶属全体业主房屋共有部位，开发商和物业管理公司在楼顶上架设广告牌，必须征求楼内全体业主的同意。广告牌架设所得收入除支付开发商和物业管理公司合同费用和利润外，净收益应属全体业主共有，纳入公共维修基金的管理范畴。 3、物业管理公司一次性收取一年甚至多年的物业管理费是否合理？ 答：物业管理费可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物业管理费。 4.物业管理公司可以采取罚款的处理手段吗？ ??? 答：罚款是一种政府行政机关的行政处罚行为，物业管理公司是没有这个权利的。对于业主违反合同或公约约定的，物业管理公司可依据合同或公约要求业主赔偿或支付违约金。 5. 业主大会有哪些人组成？履行哪些职责？　　答：业主大会有物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域内成立一个业主大会。　　业主大会履行下列职责：　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；　　(三)选聘、解聘物业管理企业；　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 6.业主委员会是什么机构？履行哪些职责？　　答：业主委员会是业主大会的执行机构．　　业主委员会履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。 7.物业管理用房所有权属于谁？物业管理企业能否改变物业管理用房的用途？　　答：物业管理用房所有全属于业主．为经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途．物业管理用房一般包括物业办公用房，物业清洁用房，物业储藏用房，业主委员会活动用房等。 8.物业管理企业能否将物业管理区域内全部全部物业管理委托给其他企业经营吗？　　答：物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业化服务企业，但不得将该区域的全部物业管理一并委托给其他人。 　9.什么是住宅共用部位、共用设施设备？　　答：根据我国目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 10.什么是前期物业管理？　　答：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 11.为何要推进住宅物业前期物业管理招投标？　　答：在我国物业管理发期初期，许多城市对物业管理项目实行“谁开发、谁管理”的模式，住宅小区的物业由建设单位自建自管。由于“建”“管”之间界限模糊，缺乏明确的交接验收手续。建设单位前期开发过程中选留的大量问题往往被掩盖下来，导致物业管理企业在承接物业项目后不能正常的处理前期建设和后期维修、养护的关系，加大了物业管理的难度，容易发生纠纷。招投标制度的推行，打破了“谁开发、谁管理”的旧有管理模式，增加了前期物业管理的透明性，为物业管理企业创造了公平、公正、公开的市场竞争环境，有利于物业管理行业整体的健康发展。 12.业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？　　答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 13.在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ ??? 计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，建筑面积包括两个部分，一部分是套内建筑面积，另一部分是公用