北京市鲁艺房地产开发有限责任公司组织诊断与初步建议报告.doc

北京市鲁艺房地产开发有限责任公司 组织诊断与初步建议报告 北大纵横管理咨询公司 2002年9月15日 导　读 概述与经验总结 法人治理结构 组织 计划 领导 控制 初步建议 公司概述 　　北京市鲁艺房地产开发有限责任公司成立于１９９４年，是一家综合性房地产开发公司，其主要股东——三迪公司，是一家民营企业。 　　公司成立以来运作的大多是几千平方米的小型房地产项目，做了一些资源、资金上的积累，和政府建立了良好的关系。“鲁迅文化园”是其开发的第一个大型房地产项目，公司在大型房地产项目的运作方面显得有些缺乏经验。但是仍然在档案管理、资金计划管理、物业公司参与施工管理等方面积累了宝贵经验。 　“鲁迅文化园”１９９６年９月由北京市计委批准立项，１９９７年７月北京市城市规划管理局下发选址规划意见通知书，１９９８年１２月公司与北京市海淀区四季青乡人民政府就征地合作事宜达成正式协议。 　　“鲁迅文化园”总占地５３．１公顷，规划总建筑面积４６．１８万平方米，分为北区（１号地）和南区（２号地），北区占地１７．６公顷，规划总建筑面积３２．３４万平方米，其中住宅２２．６８万平方米，公建９．６６万平方米。南区占地３５．５公顷，规划建筑面积１４．８５万平方米，主要分为文化展示区、文化景观区和文化产业区。 　　目前北区的开发工作已全面启动，南区的设计方案正在报批中，地上物的拆迁准备工作正在进行。 公司简介 项目简介 对文书、档案的管理控制严密、成效显著 严密的控制 显著的效果 文件强制归档：各种档案文件一经产生即由专人盖章并及时存档； 对合同文本复印件进行技术处理，装订成册； 按秘级不同，档案借阅严格履行相应的审签手续； 查阅档案原件须当面进行。携带档案原件外出须由档案管理员陪同； 经办人只能查阅与其业务相关的合同内容； 公司对外收发信件由档案管理员专人负责； 永久保存档案文件及草稿； 财务部付款前须到档案室查阅相应的成果档案。 从源头上保证了档案归档的及时性，有效地防止了重要文档的外流 从技术上保证了重要文件的安全性，排除了合同文本被仿造的可能性 从制度外保证了档案借阅的严肃性，有效杜绝员工私自查阅档案文件 从制度上保证了档案资源的完整性，为公司经营管理提供了资料保证 从制度上保证了付款程序的安全性，排除了无因付款的可能性 从程序上保证了档案查阅的安全性，对档案查阅实施了严格的过程控制 借助物业管理公司的技术力量加强工程管理，是一项管理创新 项目决策 规划设计 建设施工 市场销售 物业管理 房地产开发价值链上的五个环节环环相扣，缺一不可 目前施工中出现了一些问题，具体原因有许多，例如： 设计阶段未能充分考虑到施工中可能出现的问题以及购房者使用的需要，施工阶段屡次更改设计，给施工造成重大不利影响 缺乏大型项目运作经验，管理上未能及时跟上 工程主管人员频繁更换，工作前后衔接不畅 其他各种原因 由于种种原因，施工进度一再延误，设计、施工中的问题不断暴露。目前，保证B1、B2楼如期完工并保证建设质量是公司最急迫的工作。 借助物业公司的技术力量加强本公司工程管理是一项管理创新： 目前交工期限就在眼前，通过招聘等方式加强本公司的技术力量难解燃眉之急 物业公司独立于开发企业和施工单位，提出的问题比较客观 物业公司比开发企业更贴近客户端，所提出的问题更能代表客户需求 公司选定的中信国际大厦物业管理有限公司实力雄厚，配有各专业对口工程师，技术力量强大 由于在办理验收交接工作之后物业交由物业管理公司负责，为了避免将来在出现问题时扯皮，物业公司有足够的动力参与施工过程现场检查，责任心强。而且物业参与施工过程中的现场检查，能够及时发现问题，提出问题，解决问题，为将来的验收交接工作扫清了障碍 从问题的发现、上报，到解决情况的反馈等，中信物业公司的工作专业、严谨，值得我们公司借鉴 物业公司开展此项工作没有向公司收取任何费用，为公司节约了开支。 通过这一措施，公司借助别人的资源加强了自己的工程力量，达到了双赢的效果 财务部编制的“资金收支周报”非常实用 资金收支周报主要报表项目： 本期收入 本期支出 其中：经营性支出 　　　费用支出 　　　交际应酬费 　　　借款 　　　其他 上周余额 本期余额 其中：银行存款 　　　现金 其中：可动用资金 　　　不可动用资金 　　　 重新划分了收入、支出项目，与会计现金流量表的项目相比更加简洁、容易理解，特别对于非财务专业的人来说更具实用性 每周报送，时效性强；资金分布情况一目了然，有利于公司高层管理者及时、准确地了解公司资金信息，掌握资金动向，进行宏观调控 导　读 概述与经验总结 法人治理结构 组织 计划 领导 控制 初步建议 董事会与经营班子混淆不清 “四会”并存： 股东会 董事会 经营班子 监事会 “三权”分立： 决策权 执行权 监督权 “三权”