南京御江金城项目差异化营销体系.docVIP

南京御江金城差异化营销体系 谨呈五矿地产南京有限公司 南京新景祥 09.7月 目录 contents Part 1 目标客户 寻找差异化的客户 Part 2 产品解析 增强产品差异化魅力 Part 3 推盘节奏 定制差异化的推售策略 Part 4 价值提炼 打造差异化的价值体系 Part 5 营销思路 展开差异化的营销手段 Part 1 目标客户 寻找差异化的客户 客户有很多类，但我们只瞄准具有领袖气质的那一类！ 别墅类-客户特征分析 客户基本特征 年龄：40-50岁，其父母年龄偏高、子女长大成人 职位：大中型企业主 收入：资金雄厚，年收入百万以上，平均资产5000万。 家庭结构： 子女超生现象明显，家庭人口偏多，多为两代居； 出行方式： 自驾车奔驰、奥迪偏好度高，家庭主要成员均拥有汽车。 来源： 全市及周边省市，在南京工作或有交际需要的成功人士。 对住宅的喜好 更加注重亲情，喜欢家庭群聚居住，要求房间多； 思想及行为特征 价值归属感强烈，追求品质 参考依据 来访客户对比：锋尚、仁恒国际公寓 户型结构：四房两厅两卫 启示是什么？ 226平米户型客户以金字塔顶端为主，尺度感、价值感、功能性！ 产品设计要点： 1、功能极致； 2、品质极致； 3、有附加值 姜先生 年龄:48 地址：鼓楼 某上市公司总裁 我们要找一群什么样的人？ 到了我这个年纪，就比较喜欢一家人再一起的感觉！ 别墅户型客户样本 220平米-客户特征分析 客户基本特征 职位：大型企、事业单位高管，成功的私营业主，各行业的精英。 年龄：35-45岁的客户比例最高，与决策的目标客户年龄相匹配； 收入：成交客户家庭年收入都在50万以上,且60-100万成为主力; 家庭结构：基本为三口之家，少量双子女家庭，一方老人同住或雇佣钟点工，基本不用住家保姆； 出行方式：家庭主要成员均拥有汽车。 来源：全市及周边省市，在南京工作或有交际需要的成功人士。 对住宅的喜好 追求舒适功能、高端品质改善居住环境 ； 思想及行为特征 价值归属感强烈，追求品质 参考依据 来访客户对比：仁恒江湾城218平米、金域缇香195平米 户型结构：四房两厅两卫 启示是什么？ 220平米户型客户以各行业精英为主，空间感、价值感！ 产品设计要点： 1、重视空间感觉； 2、厨卫尺度舒适； 李先生 年龄45 地址：建邺 建邺区某私营企业总经理 我们要找一群什么样的人？ 生活就要无拘无束，我比较看重居住环境 220平米户型客户样本 170平米-客户特征分析 客户基本特征 职位：城市 “中产阶级” ：企业家、经理人及IT、金融、律师、公务员等。 年龄：35-45岁左右 家庭结构： 以三口之家为主，子女年龄处于小学或中学阶段。 收入：家庭年收入在50万以上 学历：大专以上 来源：建邺、鼓楼为主，部分为全市客户 对住宅的喜好 追求户型的舒适性及功能的完备，项目资源及区域形象也是此类客户较为关注的方面； 思想及行为特征 品牌、品质、品味 参考依据 来访客户对比：仁恒江湾城176平米、西堤国际164平米、金鼎湾168平米 户型结构：四房两厅两卫 启示是什么？ 170平米户型客户属于城市中产阶层，首次或再次改善，关注社区形象、区域形象 户型设计要点： 1、客厅要气派； 2、主卧四件套； 3、储藏空间、情趣空间； 薛律师 年龄42 婚姻：已婚 地址：建邺 建邺区某律师事务所律师。兴趣广泛，尤其热爱下棋 我们要找一群什么样的人？ 平时工作很忙，需要一套安静的房子，能有条件品味生活 170平米户型客户样本 140平米-客户特征分析 客户基本特征 职位：公务员、企业中层等，事业处于上升期且有继续发展的空间。 年龄：35-40岁 家庭结构： 以三口之家为主，子女年龄处于幼儿园或小学阶段。 收入：家庭年收入在30-50万左右 学历：大学以上 来源：建邺、鼓楼为主 对住宅的喜好 对品质绝对追求，注重户型的舒适性及功能性； 思想及行为特征 社会主流特质，品牌意识强； 参考依据 来访客户对比：仁恒江湾城143平米、光明城市145平米 户型结构：三房两厅两卫 启示是什么？ 中青年领导层为主，三口之家，首次改善。储藏空间关注，客厅要求大，气派！ 户型设计要点： 1、储藏功能必须满足； 2、客厅要大； 3、增设情趣空间（入户花园等）。 陈先生 年龄36 婚姻：已婚 地址：建邺 建邺区某知名互联网公司营销总监，负责公司营销拓展，营销企划。 我们要找一群什么样的人？ 房价不断涨 ，房子肯定要买的，总要改善下居住环境 140平米户型客户样本 60平米—客户特征分析 客户基本特征 职位：私营业主、都市年青白领及投资客 年龄：30