成本管理及合同管理.pptVIP

房地产开发企业的成本控制策略 精细化管理·and·目标管理 几个影响成本控制效果的问题 作为房地产开发企业的主要管理者，你清楚企业的成本构成吗？ 其实最重要的是： 一定要清楚成本的决定因素是什么。 几个影响成本控制效果的问题 一个最简单，也是最难以描述清楚的问题，成本和利润之间的关系如何？ 总销售收入－总开发成本=利润 结论： 追求利润的最大化，并不能够把降低成本作为唯一的手段 几个影响成本控制效果的问题 另一个简单的问题，利润能否衡量一个项目的开发效果吗？ 答案：no!!! 因为利润仅仅是一种静态的绝对的评价指标； 例如： 7-11便利店，利润率只有0.6%,但是净资产回报率将近30%； 几个影响成本控制效果的问题 作为房地产开发企业的主要管理者，你清楚品牌效应与成本之间的关系吗？ 例如： 某品牌企业的商品房售价比一般的企业高出1000元/㎡以上，那么高出的都是利润吗？ 什么是成本管理 成本目标及成本计划的确定 成本计划的实施 实施过程中的成本计划调控 成本管理应该是目标管理以及精细化管理的结合 成本管理应该是全员、全过程、全方位的管理——可以借鉴质量管理的模式和方法 本讲座的主要内容 房地产开发企业的成本构成及成本控制原理 工程量清单招标的实施方法及存在问题分析 房地产开发公司的合同管理 第一部分房地产开发企业的成本构成及成本控制原理 房地产开发企业的成本构成 房地产直接成本的内涵 项目前期费用：土地相关费用、咨询费用 目的是做好项目的定位，其中咨询费用额度与项目的总投资额相关； 项目设计费用：设计阶段支出勘察、设计费用 此阶段的费用与项目的定位（投资额）相关； 项目建造费用：施工阶段支出各类费用 项目销售费用： 房地产直接成本间的制约关系 房地产间接成本的控制 间接成本的内容： 企业管理费用；财务费用； 间接成本的构成演变： 企业管理费用： 与管理跨度、管理层次有关； 财务费用： 与贷款额度及贷款期限有关； 结论： 间接成本与企业的运作模式及管理效率是息息相关的！ 成本控制过程中存在的问题（一）  —成本控制有意识，方法在摸索 例如：个别单位单纯考虑在施工过程中节约成本： 合同签订中完全不考虑施工方的利益 施工进行过程中矛盾重重 材料及设备的选择过程中牺牲了开发项目的品质 严重影响销售，甚至造成销售后的不良反应，牺牲的实质是企业的品牌 注意： 成本控制的最有效阶段应该是设计阶段 成本控制过程中存在的问题（二）  —成本控制抓不住重点 一个共识： 设计阶段是控制成本的最佳阶段！大多数企业采用了限额设计的方法。 但是：限额设计真正能够实现优化设计吗？ 园林环境景观设计对工程成本的影响 含钢量对工程成本的影响 窗地比对工程成本的影响 节能设计要求对工程成本的影响 成本控制过程中存在的问题（三）  —营销费用有失控的趋势 一个问题： 报纸、电视等传媒上我们看到的最多的广告是什么？ 汽车、房产、营养食品等 营销费用已经成为开发成本增长最迅速的一部分了！ 深圳房地产营销费用平均已经超过了销售收入的5%，个别项目甚至达到了销售收入的10%。 结论：采取有效的营销手段，节约营销费用； 成本控制过程中存在问题的原因 观念的问题： 成本控制是个开发全过程控制的问题，甚至追求的应该是寿命期成本的最小化，因此决策者的作用是至关重要的 思路的问题： 成本的控制需要各部门之间的合作及协调，应该从管理模式入手； 方法的问题： 可以借鉴其他行业成本控制的成功经验，形成适合自己企业的有特色的管理方法。 房地产开发的最终目的 简单的理解： 追求利润最大化 更深层次的理解： 追求最大化的净资产回报率 实现房地产开发目的的关键性因素分析 从一个简单的公式入手： 总销售收入－总开发成