市场推广报告书总结.docVIP

竞争对手的调研报告 竞争对手项目情况分析： 根据本项目的市场定位选取了比较有针对性的4个竞争对手进行项目分析，找出项目的优劣势，从而初步确定我们项目的价值核心。它们分别为：唐山国际五金城，佳源北方钢铁物流中心，冀东建材城，东北亚钢铁物流港。 项目名称/ 项目条目 中运二期 国际五金城 佳源 冀东建材 大世界 东北亚钢铁物流港 整体规划及 项目规模 2000亩共133.4万平米大型综合体项目一期已经正式，运行开发二期项目 占地面积为16.8万平米总建面为50万平米。整体项目基本完成，在一期、二期与三期项目间将有公寓式住宅项目跟进目前公寓式住宅项目还没开始 整体项目占地为1280亩总建面在30万平米，基本为写字楼项目，也将会有高层商住项目，但目前也未动工 总占地面积为27.1万平米总建面为50万平米主要为商业商铺搭配有高层商住及配套设施 53万平米总建面在70万平米，也为商业商铺项目，搭配有商住高层。 地理位置 开越路东侧紧邻开越路 位于康柏路、吉祥路与环城南路间 为于环城南路东北侧 丰润唐丰路与102国道交叉口西北角（原西板市） 唐山丰润区102国道与丰韩路交汇处全款92折，贷款95折邻唐津、京沈、唐曹、唐港高速路唐丰路与102国道十字交叉口 项目优势： 整体项目优势明显，为一大型综合体项目，体量大，一期已经正式运营。 地理位置优越，紧邻唐津，唐港高速；周边交通便利 项目劣势： 一期美誉度不足，按常规发展难以在一期客户中形成口碑效应，带动二期项目销售 一期二期开发时间跨度大，顾客已理性思考，对于二期感性购买将减少 公司企业形象及项目优势情况并没有在潜在客户群中有整体统一的概念。 目前本项目所在地未形成集聚的商业氛围 项目机会： 物流业为十二五期间国家大力支持的行业，政府支持项目的整体开发。 项目本身周边规划情况佳，紧邻开平现代工业装备区。 项目威胁： 唐山市竞争性项目比较多，竞争环境激烈。 易受政府政策影响。 B.运用情景分析工具： R1:非期望结果：一期二期时间跨度太长，美誉度不足，可能影响二期销售；市场宣传力度不够，对于本项目整体规划不了解 R2：期望结果：建立项目品牌和公司品牌，期望突破常规，实现快速销售。 S R1(非期望结果) R2(期望结果) Q：提出问题： 1.项目能否通过形象包装主题定位实现价值突破？ 2.靠什么建立起项目形象，形成主题概念？ 3.本项目应该形成怎么样的竞争力，才能形成与周边项目的竞争优势？ 项目形象定位： 产品形象拔高.项目价值最大.企业品牌打造 三．二期项目卖点试提炼及形象整体拔高： 竞争项目形象定位诉求排序依次为： 规模，地段，建筑，客户（配套，园林）。 1.楼盘硬件及产品特点： 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。 千尺为势，百尺为形，距离的差异使得视觉标定的重点也不一样！ 要了解产品细节问题的重要性 首先了解视觉对于不同产品类型的关系： A. 不同视距（D）和建筑高度（H）的关系决定空间感 当D/H=1时，仰角45°，空间围合感很强，人倾向于观看建筑立面的局部或细节（图一） 图一 当D/H=2时，仰角27°，空间围合感适中，倾向于观看整幢建筑的立面构图及细部（图二）； 图二 当D/H=3时，仰角18°，围合感下降，倾向于观看单栋建筑与周围景物的关系，或观看一群建 筑 当D/H=4时，仰角14°，空间围合的容积性特征趋于消失，倾向于把建筑看成是突出于整个背景的轮廓线 由上面理论结合我们自己项目，分2种产品类型分析： 百尺为形：对于商铺（或3层或4层），因为距离较远的情况下基本视觉冲击力不强，所以我们商铺的重点在于建筑物形体、立面构图与细节的处理上。 千尺为势：而对于项目中的高层LOFT商住来说，那么可以说我们二期项目的整体远景视觉影像主要来源于它，所以说我们可以适当的加些绿化及商业配套， 因为本项目临近石榴河加之周边树木郁郁葱葱，只要我们稍加点缀，远景观看的话，不但错落有致（商铺与高层）而且会绿意盎然。 同时对于高层来说，近距离看我们基本上主要看的是阶梯及低部的材质结构等， 所以我们高层和商铺应在低部细节处理上做的较好。 B．建筑风格优势： 如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 根据前面4个项目的分析得知，基本项目类型都为背靠背或是面对面试的3层或是4层建筑，建筑风格上基本没什么突破。我们是不是可以考虑在建筑风格上有所突破？ 西班牙风格： 地中海风格：