天津铜锣湾广场商业综合体项目定位深化及其实施规划建议(最终稿)15440m.ppt

B 区 八 层 动线规划 卫生间 121 Chapter 6 物 业 规 划 动线规划 交通分析指标 主入口 次入口 滚梯 楼座连接通道 购物主通道 垂直客梯 122 Chapter 6 物 业 规 划 动线规划 走道 · 形象示范 购物通道（港汇广场） 工作通道（万象城） 工作通道（中信广场） 出入口（久光百货） 购物通道（世茂百联） 出入口（万象城） 123 Chapter 6 物 业 规 划 动线规划 电梯 · 形象示范 滚梯（世茂百联） 客梯轿厢（效果图） 侯梯厅（苏黎世的莱帕克商场） 观光梯（港汇广场） 侯梯厅（恒隆广场） 观光梯（中信广场K） 124 Chapter 6 物 业 规 划 Chapter 6 物 业 规 划 ▌ 目的：监测商场人流量及其分布，为商场运营提供数据支持，并作为专业化管理的硬件配置。 ▌ 布局：分别安装在各主、次入口和楼座连接部位。 人流 测量 停车场 指示 导购 卫生间 功 能 ▌ 数量： 地下停车场分为4处（远东百货、皇冠假日酒店、C、D、E区负1层和小区广场地下）。其中，D、E区负1层因设备用房占用，停车极为不便的缘故，改作其他用途，剩余C区负1层200多个车位作为商场专用。 ▌ 装饰：分区分位编号，墙面粉刷腰线，设置车辆和客流导示系统，并适当开发广告位。 ▌ 管理：采用先进适用的停车管理系统。为避免居民和顾客的停车冲突，采用分时段、略高的收费标准。 ▌ 内容：包括商业主题、贩促推广活动、主力店、楼层、楼层总平图、购物指南、卫生间、IC电话、电梯、紧急出口、育婴室、服务台、收银台、ATM、等等。 ▌ 标准：结合VIS设计和商场装饰设计，确定一整套规范的运用标准。 ▌ 设备：建议引进多媒体导购机（屏幕触摸式），譬如深圳的COCO PARK和上海的正大广场。 ▌ 布局：作为商场配套设施，其布局须避免对经营功能的干扰，通过过道，将卫生间与购物场所有效分隔，达到“隐蔽”的效果。取消D、E区首层两处卫生间（仅保留C区两处卫生间），增加营业面积和物业收益。 ▌ 配置：根据商业项目卫生间的常规标准和经验，每1000平方米需配备2个蹲位。除大型餐饮、影城等主力店自配卫生间外，按5万平方米面积计算，需配50对蹲位；再按每个卫生间4个蹲位（女5男3），需配8对卫生间，其中，男卫生间内便斗控制在4-6个。 ▌ 内置：内置卫生纸、烘手机、垃圾筒、拖布间；女卫生间结合实际条件设置化妆间；整体需布置1处母婴室。 ▌ 设备：冲厕和台盆选用红外线感应，以达到节水功能；台盆设有儿童专用。 ▌ 残障：设置1-2处残障专用蹲位即可。 规划要求 功能规划 125 功能规划 服务功能 · 形象示范 总服务台（COCOPARK） 总服务台（正大广场） 总服务台（法兰克福的DOUGLAS） 卫生间（COCOPARK） 卫生间（中心城） 卫生间（万象城） 地下停车场（中心城） 地下停车场（中信广场） ATM（港汇广场） 126 Chapter 6 物 业 规 划 主题、主材、照明 主题（主入口、大厅） ▌指导思想：C区两侧消防通道、D区入口，作为主入口、大厅，是进入本项目的第一处场所，也是室内与室外的转换空间。对于购物者而言，“第一到达感”是树立良好购物体验的关键。因而，为主入口、大厅的部位是需要绝对的“浓抹重彩”。 ▌风格主题：三个主入口各不相同。譬如，在C区东侧主入口，配合影城及其售票厅，以电影文化表现形式展现都市休闲主题，以便拉拢地铁出口和东南角的客流；在C区西侧主入口，配合汽车概念店展示，展现都市白领喜闻乐见的国际化主题；而在D区入口，基本淡化风格主题，转而表现中庭位置的主题。 ▌建议主题：紧扣前文阐述的“大海·都市假日·家”的主题，采用大型水族箱、浮雕、实物模型、装饰拼花、沙石、主题色彩、卡通图形、渔民、儿童等内容、元素、材质和符号，通过多种艺术化处理手法，集中体现“大海·海河·假日·家”的诉求。 柏林的海洋生活馆（广州德港水产水族设备公司） 127 Chapter 6 物 业 规 划 研究内容 研究方法 市场环境分析 市场需求状况分析 竞争分析 消费形态分析 SWOT 分析 品牌研究 市场实地调查 资料检索 商户访谈 行业咨询 专家意见 执行力 产品定位 商圈定位 客群定位 形象定位 档次定位 功能定位 业态定位 经营定位 模式定位 策略定位 租金定位 铺位总平分割 交通动线设计 装饰设计 机电设计 灯光设计 橱窗设计 广场景观 立面处理 广告位开发 招商方案 招商政策 激励机制 优质租约 团队建设 第三方合作 资源整合 政策破解 商业定位 形象力 案名及LOGO 行销概念 招商口号 概念的由来与底蕴 VIS形象系统 产品力 商场核心质素 商场产品价值、人员价值、运营价值