15国外城中村改造经验151城市贫民区是城市化进程中的一个必然问题,所有国家和城市的政府对这种现象.doc

1国外城中村改造经验 1. 1 城市贫民区是城市化进程中的一个必然问题，所有国家和城市的政府对这种现象都有 一个认识过程，从忽视到重视、从排斥到接受，所以是一个整体上的进步过程。 1. 2 政府立法扶持房屋建设，提供租金补贴。 1. 3 大量涌入城市外来人员从租住“廉价房屋”到收购住房，最终成为城市长久居民。 1.4 逐步纳入城市规划，引入开发商等市场手段开发改造。 1.5 各部门统筹规划，调动社会力量参与改造。 1.6 改善居民生活条件，完善社区基础设施，同时积极为贫困人口寻找致富出路。 2 我国城中村改造主要城市经验 “城中村”是我国城市化进程中存在的普遍现象。在城市规划方面表现为人口增长与面积的机械扩张，由于城市扩张速度快，大量地区仍然保留和实行农村集体所有制，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，成为“城中村”。由于二元结构的存在，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应， 许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的 “盲 点”。从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。“城中村”已成为掣肘城市可持续发展、集约使用城市有限土地资源的矛盾焦点。“城中村”成为城市化进程中迫切需要解决的问题。 2.1 广东南海模式。 2.1.1 分区规划进行农田保护区、工业发展区、商业住宅区“三区”规划。 2.1.2 将集体净资产及土地折价入股。土地折股量化方法有三种：(1)以政府规定的征地价为依据折股；(2)以经营各类耕地的经济 效益为依据折股；(3)综合考虑各种要素折股。 所有的股份合作组织都是以社区户口为准则确定配股对象，按股权比例分红。所有进行农村股份合作制建设的村社，制定章程，按规定产生董事会、监事会等组织机构，确定股东的权利与 义务，实行“固化股权，出资购股，合理流动”或者“生不增，死不减”，允许股权在社区范围 内流转、继承、赠送、抵押。 2.2 上海市虹桥镇模式。 2.2.1 生产队建制全部撤销 生产队建制全部撤销， 完成户口的农转非， 集体资产属于集体经济组织全体人员集体所有。 2.2.2 资产处置同完善股份合作制相结合，以股权形式处置集体资产。 遵循“公开、公平、公正”的原则，集体资产的评估、处置，完善股份合作制方案，都经股 东代表会议讨论通过；特设经济责任风险股，共分为职工股、条线干部股、公司董事股、副董事 长、副总经理股、董事长股。职工退休、干部调整职务应按规定档次退还责任风险股；公司新进 劳动力(股东)和新上任的干部，应按规定档次投足责任风险股金额。 在坚持股权兑现的原则下，股东的资产处置股权可以出让获得现金，也可以投入现金、受让股权， 除了在税后净利润中提留法定的公积金 10％和公益金 10％，再提留一般不少于 10％的任意公积 金，用于还贷、发展再投资或以丰补歉，确保股东红利分配的稳定性。 2.3 珠海市 2.3.1 通过市场机制借力改造旧区 珠海市在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交 2-3 平 方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用，确保开发商获得 25%以上的合理利润。开发商的开发总量中，13用于旧村民回迁，另外23作商品房经营。 为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优”概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升。通过政策借力改造“城中村”，是珠海开展“城中村”改造的重要举措和成功经验，这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。 2.3.2 实现村民、投资者、政府利益“三赢”是关键。 2.3.2.1 照顾村民利益。 拆迁利益补偿是城中村改造的关键环节之一，与城中村改造最直接、最大利益关系者是旧村居民，如何调动村民的积极性、争取村民的支持关系到改造的成功与否。珠海市在国家和省拆迁法规规定的范围内，制定有利于村民的拆迁政策。旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至 1：1.2 的面积比例进行补偿；拆迁期间旧村的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入规划、改造，土地升值收益由村集体、村民和开发商共享；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村村民个人，解决旧村村民转为居民的后顾之忧。 2.3.2.2 政府让利调控市场。珠海能够进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作又是一个关键因素。市场化运作模式激起了投资者的投资兴趣，政府的角色是营造一个公平