美国医疗办公地产市场解析.docxVIP

商业地产中的奇葩——美国医疗办公地产市场解析■编　　　辑　　　　王　　　礼“医疗办公地产”在国内还是一个全新的概念，很少有发展商将目光投向这一领域。但是在美国，此类地产已形成一个独立的商业地产部门，成为开发商和投资商竞相追逐的开发投资目标。由于医疗保健租户具有长期稳定的特点，能够为医疗地产业主提供稳定的收入，因此投资者愿意积极开发医疗地产项目，通过投资推动了医疗办公地产市场的蓬勃发展。前瞻战略研究模块一分钟摘要204《决策情报》总第６９期美国医疗办公地产市场解析海外地产借鉴一、医疗地产的兴起１、资产价值被发现医疗办公地产过去一直未受到美国大开发商的重视，但随着医疗保健提供商对医疗办公地产的需求增加，美国开发商和投资者逐渐意识到了它的价值。（１）租户特点带来长期稳定收入由于医疗保健租户具有长期稳定的特点，能够为医疗地产业主提供稳定的收入，因此虽然建设成本相对较高，投资者依然愿意扩大投资积极开发医疗地产项目。（２）老龄化导致门诊需求增加随着美国婴儿潮一代的老龄化，越来越多的门诊病房需求拉动了美国医疗地产投资。２、成为地产投资新宠（１）新兴资产类别医疗办公楼作为资产类别逐渐被人们接受。医疗办公楼开发商、拥有者及运营商ＮｅｘＣｏｒｅ集团（ＮｅｘＣｏｒｅ集团拥有约１１０万平方英尺的地产组合，价值达３亿美元）首席执行官格雷戈?维恩说，机构投资者终于明白，医生搬家成本是相当高的。”——因此，医疗办公地产的收益十分稳定。（２）吸引机构投资者总部位于芝加哥的拉塞尔投资管理公司是首批把目光瞄向医疗办公楼的机构投资者，曾于２００１年投放１亿美元医疗办公基金。同城的资产管理公司Ｈｅｉｔｍａｎ也于２００５年将２．５亿美元投入医疗地产部门。二、医疗地产市场现状：供需两旺１、投资需求十分旺盛欢迎进入中国房地产商网ｗｗｗ．ｗｉｎｆａｎｇ．ｃｏｍ205“前瞻战略研究模块据美国不动产资金分析公司（Ｒｅａｌ　Ｃａｐｉｔａｌ　Ａｎａｌｙｔｉｃｓ）的统计，过去两年，美国医疗办公楼市场的平均资本化率下降了２５０个基点，降到了７．３％，反映了医疗地产的旺盛需求。（１）医疗地产交易额激增近几年美国医疗地产交易额激增。不动产资金分析公司的数据显示，２００２年－２００４年，销售额从８．５亿美元飙升到２６亿美元。截２００５年至１１月中，交易额达到了２１亿美元，租金价格冲到１８２美元／平方英尺，比２００２年的１４２美元／平方英尺提高了２８％。（２）成为投资重要目标根据美国地产投资信托委员会（ＮＣＲＥＩＦ）的估计，截至２００５年１１月，美国免税基金拥有５．０８亿美元的医疗地产，而２００４年年中只有１．０４亿美元。另外，一些调查结果显示，从事于传统地产的巨量资本正考虑投资其他地产类型，医疗办公地产成为重要目标。２、供不应求，市场巨大（１）既有建筑难以满足租户需求医疗办公地产需求激增，导致新建物业供不应求，许多投资者将目光投向既有建筑。然而最近易手的许多建筑是过时的：结构老化，在设计上难以满足高技术医疗机构的需要。206《决策情报》总第６９期美国医疗办公地产市场解析海外地产借鉴此外，医疗机构需要的面积较大，以前的建筑很难引起租户的兴趣。（２）市场机会巨大不动产资金分析公司的数据显示，１５年以上的医疗地产的平均资本化率为７．３％，比５年以下的建筑只高了１０个基点。大量资金购买了错误的产品。医疗办公地产市场上有大量现金，却没有充足的好项目。因此该市场前景看好，机会巨大。３、需求推动供给增加在旺盛的需求推动下，许多医疗办公地产新项目不断上马。最大规模的当数剑桥公司，已在达拉斯竣工了３个项目，估价为１．０５亿美元，可出租面积达３７．５万平方英尺。该公司还在开发一个价值９０００万美元、面积１７．５万平方英尺的医疗办公项目。根据Ｃａｉｎ　Ｂｒｏｔｈｅｒｓ　投资银行的统计，２００４年全美建造医疗办公地产的价值达１３亿美元，而２００３年只有９亿美元。另外，今后５年还将新建价值６０亿美元的医疗办公项目。三、医疗地产兴起的驱动力：资本驱动１、资本驱动医疗办公地产兴起安永会计公司（Ｅｒｎｓｔ　＆　Ｙｏｕｎｇ）纽约地产交易部总经理约翰?温尼认为，对于ＮｅｘＣｏｒｅ等公司来说，医疗地产市场的投资时机已经成熟。医院拥有数十亿美元的设施，缺乏现金的医疗保健机构的首席财务官们意识到，他们可以将资产资本化，再用收益换取新技术、服务和设备。医疗办公地产募资情况变化数年前，投资者并未认识到医疗办公地产的价值，这些项目募资很困难。拉塞尔投资管理公司医疗地产基金主席史蒂夫?波伦说，当拉塞尔几年前推出医疗办公地产基金时，不得不对投资者进行全面的培训。那时医疗地产不在投资者的视线内。”他说，现在不同了，人们已经理解了这种地产，并将其视为传统写字楼部门的一个部分。”欢迎进入中国房地产商网ｗｗｗ．ｗｉｎｆａｎｇ．ｃｏｍ207““前瞻战略