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免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 浅析抵押房地产案件的执行 [基本案情] 原告某公司与刘某买卖润滑油、摩托车、借款合同纠纷一案，某县法院判决刘某赔付该公司各 项损失112752元，案件审理期间查封刘某在某市东城文汇小区楼房一套。判决生效后，刘某未按期 履行，该公司向法院申请执行。 执行过程中，法院依法委托评估机构对审理过程中查封的楼房进行了评估，但被执行人之妻宋 某以该楼房是其自己唯一的居住房屋为由向法院提出异议，法院决定对该楼房暂缓执行。 经查明，被执行人刘某在其户籍所在地另有住宅一套，能够维持其基本的生活需要。同时查明， 被执行人的上述楼房并非用于自身居住，而是通过房产中介公司将楼房租赁给他人使用，刘某按月 收取租赁费用。 另查明，被执行人刘某向中国银行某支行以楼房抵押借款70000元，期限为84个月，现已还本 金20000余元，余款部分逾期，部分未到期。 [争议] 被执行人刘某在执行过程中向法院提出异议，某县法院在执行在对该楼房的执行中存在有不同 意见： 第一种意见认为，被执行人刘某在某市东城的楼房是其在东城的唯一居住场所。在原户籍所在 地的房屋，因距离被执行的现在的工作地点较远，不宜算是维持生活的房屋;同时认为即使被执行 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 人刘某将某市东城的楼房予以出租，但法院并未查明被执行人除在其原户籍地外仍有维持生活的居 住场所，所以，该楼房仍是维持被执行人生活的唯一居住条件，认为被执行人提出的异议成立，不 应予以强制执行; 第二种意见认为，被执行人刘某在原户籍所在地有维持最低生活水平的房屋，说明被执行人有 两套房屋来维持居住;且被执行人将东城的楼房予以出租，充分表明该楼房并非被执行人唯一的居 住条件，被执行人刘某在东城仍有其它的生活场所只是未被法院查明而已，认为应驳回申请人提出 的异议，对该楼房进行强制迁出，依法拍卖后，在银行优先受偿的前提下，对申请执行人清偿债务。 [评析] 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为，是属于一种物权的担保。 (一)房地产抵押债中抵押人应优先受偿 根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第40条的规定，人民法院对被执 行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，可以采取查封、扣押措施，财产拍卖、变 卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行 人的债权，该条规定表明： 1、对他人享有担保物权的被执行人的财产，人民法院在执行中可以查封、扣押，也可以采取 拍卖、变卖措施; 2、拍卖、变卖所得的价款，必须首先清偿担保物权人的债权，对被执行人的房产查封、拍卖 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 后，变价款应优先实现抵押人的抵押权，其余款价才可作为执行款。如果抵押人的债权未到清偿期 的，应当按照《担保法》第49条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护 抵押权人的优先受偿权。 值得注意的问题是： 1、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称查 封、扣押、冻结规定)的规定，属于该规定第5条、第6条规定范围内的财产，人民法院不得查封、 拍卖、变卖; 2、对被执行人所有的他人享有抵押权的房地产进行查封、拍卖时，要先行估价，如果经估价， 在抵押权人行使优先受偿权后没有剩余的，就不应再予查封、拍卖。 本案中被执行人刘某以369号楼一套楼房抵押向银行贷款7万元，并签订了个人住房借款合同和 个人消费贷款低押合同，约定了还款时间及利息，刘军国与银行的抵押关系成立，银行对该抵押楼