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3.2 房地产投资市场分析的基本问题 一、 房地产市场概述 1、市场的一般概念 广义地说，任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”。可以把市场定义为:能令买卖双方走到一起，并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排。 狭义：商品交换的场所。 基本构成要素 ： 市场运行的主体 市场运行的客体 市场运行的行为方式 2、房地产市场的含义 房地产市场，是房地产交换的场所；或者说，房地产市场，是房地产经济关系的总和，也可以说，房地产市场是房地产经济交换关系的总和。 专业机构：如房屋交易中介机构、物业拍卖行、交易中心等等； 非专业机构： 新闻媒体等、朋友介绍 房地产市场与其他市场的根本区别： 客体——不动产 在房地产交易中流通的主要是产权证书 交易方式主要有买卖、租赁、抵押、入股、典当、交换、赠与、继承、代理、委托、咨询等 买卖又可以分为拍卖、招标、协议、现金买卖、分期付款、抵押贷款、征收等。 3、房地产市场功能 1）通过市场机制，可以合理地分配房地产资源，促进房地产资源优化配置。 2）通过地价和地租等经济手段，以及国家土地利用规划和计划等方式和方法，调节房地产的供求，实现房地产供求的平衡。 3）通过房地产市场，实现房地产商品的使用价值和价值，促进房地产业的发展，满足经济社会对房地产的需求，并使房地产与国民经济其他产业部门的发展相适应、相协调。 4）通过房地产市场，并且按照市场方式，合理分配房地产收益，正确调节各方面的经济关系，以及有效地利用房地产的收益，促进城市经济的发展。 4、房地产市场机制 1）地租机制 利用城市土地绝对地租，在经济上实现城市土地的国家所有权，巩固和发展城市土地的国家所有制； 利用城市土地级差地租，调节城市土地资源在不同部门之间的分配，实现城市土地资源的最佳利用，提高城市土地资源的利用效益； 利用垄断地租，对于城市特殊地段，实现最有效的利用。 2）价格机制 价格是价值的货币表现形式。价格机制是市场机制中作用最强和最直接的机制。 房地产价格调节着房地产的供求和房地产资源的优化配置。如：利用房地产价格机制，实现城市产业置换可以取得比用行政手段更好的效果。 3）供求机制 供求机制是与价格机制紧密联系在一起的市场机制。 供求机制对房地产市场运行的房地产资源配置起调节作用。 由于土地数量的有限性，人类对土地的需求不断增长，房地产供求机制在调节房地产供求和价格时，受到了一定的限制。 4）竞争机制 房地产市场是垄断与竞争相结合的市场，国家垄断城市土地一级出让市场，也就是垄断城市土地的供给总量。房地产的二级和三级市场是自由竞争的市场，竞争机制在这里可以充分地发挥作用。 在竞争机制的作用下，房地产市场的各个主体之间处于平等的地位，在房地产市场的交易中是一种平等的竞争关系。通过房地产市场主体在房地产市场上的竞争，不仅实现了房地产的价值，而且也使房地产的使用价值得到了最佳的利用。 由于土地供应的垄断性，以及房地产经营的垄断性，竞争只能在一定的范围内进行，竞争机制的作用受到了制约。 5）调节机制 市场经济发展的实践表明，市场不是万能的，市场调节本身具有许多无法克服的缺陷。其中主要是市场调节的盲目性、自发性、滞后性和不确定性，而且在某些场合下市场调节还是失灵的。计划调节是自觉的、事前的、确定的和有目的的。计划调节可以弥补市场调节的不足。 在市场经济条件下，必须充分发挥调节机制的调节作用。要把计划机制与市场机制有机地结合起来，实现对房地产资源的最佳配置，发挥房地产资源的最大效益。 5、房地产市场特性 房地产商品在流通中位置的固定性。 房地产商品供求的地域性。 房地产商品出售的零星性和长期性 。 房地产投资的巨额性。 房地产商品流通与生产、消费的并存性。 房地产市场投机的巨大可能性。 房地产市场的不完全竞争性或垄断性。 6、房地产市场的参与者（主体） 由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。 （1）土地所有者或当前的使用者 在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场——政府通过城市规划管理来影响建筑物的平