【君隽咨询】商业市场调研17-商业体量计算.ppt

* * * 商业体量计算 3 需求预测法 1 商业实现法 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测 2 商业饱和度法 基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测 计算扬州合理平均坪效值，通过扬州市区商业平均坪效值预测商业体量为42万平米 需求预测法 广陵新城商业面积 ＝区域商业零售总额/扬州商业平均坪效值 市级商圈文昌商圈各商贸企业销售额占全市社会消费品零售总额的25%，以此推算未来广陵新城定位为新的市级商圈所能吸引的零售额约为20%-25% 社会零售总额增长 按社会零售总额每年增长14%的速度计算，到2017年，社会零售总额元 广陵新城商业面积 ＝商业零售总额/扬州商业平均坪效值 ＝3713322/87539 = 42.41 万平方米 商场 05年零售额（万元） 06年零售额（万元） 商业面积（平米） 金鹰国际 48001 60289 35000 百盛 12218 12482 20000 万家福 27758 32465 18000 时代广场 40000 58000 约50000 …… …… …… …… 扬州05年坪效值为11000元/平方米，06年为13200元/平方米，以每年15%增长，2017年扬州商业平均坪效值＝87539元/平方米 广陵新城商业零售总额＝3713322元 单位：元 3 商业实现法 1 需求预测法 基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 2 商业饱和度法 基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测 新中心区商圈弥补了扬州东部板块商业缺失，同时商圈辐射范围覆盖全市以及周边县市，预测商业体量为30万平方米 主要消费者： 产业人口＋居住人口 次要消费者： 市区人口 边缘消费者： 江都等周边县市人口 2004年扬州人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口＝0.81平米/人 比对同层次城市人均商业面积为1.0-1.2，调整扬州人均商业面积约为1.0平米/人 商业面积 ＝商业消费人口×扬州人均商业面积＝30万平方米 商业面积 ＝商业消费人口×扬州人均商业面积 注： ①扬州人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口 需求预测法 2004年扬州市零售百货商业面积共92.6万平方米； 扬州市有5万余个商业网点，营业面积92．6万平方米 －－－《2004年扬州商贸服务业发展情况考察报告》 人均商业面积预估 2004年市区人口统计为113.85万 运河东路以北工作人口将达到127000人，居住人口将达到85000人 －－－广陵新城（扬州 ）扬州泰达发展建设有限公司 主要消费者＝127000＋85000＝20万人 商业消费人口 ＝主要消费者＋次要消费者＋边缘消费者＝20万＋10万＝30万人 以现代休闲娱乐为特色的新市级商业中心，辐射范围覆盖全市，保守预测对区域外广陵老城区人口中吸引三分之一消费人口 次要消费者＝30.5万/3＝10万 3 商业实现法 1 需求预测法 基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 2 商业饱和度法 基于现有商业经营情况，通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测 引入商业饱和度对商业规模进行验证，区域商业总面积为46万平米 IRS（商圈饱和度） ＝C（潜在客户）×RE（年平均购物额）/RF（同类商业面积） RF（广陵新城可支撑商业面积）＝C×RE / IRS ＝30×22841/15000 = 45.68万平方米 取商业经营保本值：IRS＝15000元/平方米 注： IRS10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损； IRS值=15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态 IRS值20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高 商业饱和度法 潜在客户人口＝主要消费者＋次要消费者＋边缘消费者＝30万 C(潜在客户人口) RE（2017年平均购物额）＝49655元/年·人×0.46＝22841元/年·人 I注： 扬州市民平均购物额(零售＋餐饮)占平均社会消费品零售总额的0.46倍 RE(年平均购物额) IRS(商圈饱和度) 按人均可支配收入每年增长13%的速度计算，到2017年，人均可支配收入为49655元/年·人 单位：元 人均可支配收入增长 控制10%的商业空置率便于商业业态控制、调整，广陵新城适宜商业体量为33万-50万平米 广陵新城商业体量为33万-50万平米 商业实现