三四线城市新区高容积率大盘开发开发模式1423585860.ppt

三四线城市新区高容积率大盘开发模式 世联研究案例 我们选取与本项目属性条件相似案例来指导项目开发思路 案例借鉴一：廊坊阳光佳和位于城市政务新区，城市首席高容积率大盘 通过现代时尚的建筑立面与简洁大气的社区入口等举措，奠定了项目领先的市场形象 市场主流产品区间，并通过局部户型创新与面积赠送，提高产品市场竞争力 稳健开发策略：首期以市场主流多层产品启动，最后推出市场领先高层产品，降低市场风险，实现项目高溢价 营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖点鲜明，多渠道营销，形成市场热销 案例借鉴二：贵港普罗旺斯项目位于港北新区，为本市最大的高容积率项目 地理位置：项目位于城市核心区边缘－港北区西北角，未来城市新区内，当前主要住宅供应区域； 总占地面积：38.13万平米，区域内最大项目； 容积率：2.2； 道路未通，缺乏生活，教育，医疗配套，周边有大片未开发土地； 在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现 在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元素惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活方式 以功能细分和面积赠送，体现项目更为领先的生活理念和高性价比 项目主动出击，通过全城营销，事件营销，在市场引起轰动，带动市场热销 案例借鉴三：石家庄香榭里项目：率先呼应城市发展的领先项目 石家庄项目的成功关键因素 石家庄的案例启示——城市中心化过程中，主打城市形象、以外在展示给客户带来巨大冲击，树立区域标杆形象，顺利实现价量双赢 案例总结 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 [关键字]： 开发模式 [简介] 通过借鉴廊坊.阳光佳和、贵港.普罗旺斯、石家庄.香榭里三个项目，来介绍三四线城市新区高容积率大盘开发模式 案例选择原则 选择案例 案例借鉴点 三、四线城市 城市新区（发展方向） 本市高容积率大盘 城市NO.1领先大盘形象 价格高出平台价格 相对快的销售速度 廊坊.阳光佳和 贵港.普罗旺斯 石家庄.香榭里 市委市政府 规划政府大楼 城市核心区 政务新区 老城区 京山铁路 安次区 广阳区 本项目 地理位置：廊坊市北环道市体育馆东200米，市区东北面, 临近廊坊新政府大楼、北侧为规划植物园，属于现代城市意向强烈的政务新区； 规模：总占地260亩，建筑面积37万，容积率2.2； 价格：均价3600元/平米，小户型4000元起，实现比市场平台高600-800元均价； 产品形式：多层，小高层，高层； 销售速度：70-80多套/月，当地50-60多套/月 北环路 建筑立面：简洁大方，富于韵律感、节奏感，无论从肌理变化还是装饰风格上都力求统一，体现强烈现代感。 阳光佳和北入口实景图 阳光佳和东侧临街公寓效果图 阳光佳和三居户型 送面积 情趣空间：景观阳台 88平米两居 高层 80-100平米两居 110-130平米三居 小高层 120平米三居 多层 主力户型 产品形式 主力户型： 两居 80-100平米 三居 120-130平米 与市场主流产品区间相似 2006.7—— 3600元/平米 高层4000元/平米 小高层，高层 三期 2006.1——2006.6 2900元/平米 多层，2栋小高层 二期 2005.8——2005.12 2600元/平米 多层 一期 销售周期 价格 产品形式 分期 阳光佳和开发分期策略 说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。 多渠道营销—房产研讨会，周边区县推广，大客户营销…… 制造热销场面 依托区域价值 形象鲜明，领跑市场 阳光佳和二期销售现场 港北区政府 本项目 港北区 港南区 德 阳 盛 广 典 世 湖 1km 核 心 商 圈 凤 龙 国 荷 梦 中 小 市政府 老城区 中 城市新区 糖 银 电 新 城 价 值 体 系 外观空间价值 外立面 空间形式创新 产品价值 功能细分 赠送面积 体现欧洲异域风情的外立面风格， 采用涂料控制成本 增加与室外空间接触的功能空间 步入式衣帽间、功能空间 赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园 赠送凸窗 建筑结构 尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构 客户价值 控制面积 控制总价 低支付成本 高价值享受 景观价值 社区景观 城市广场、小品、石凳等 核心景观主轴 面积控制、户型创新、实惠提供、总价可比 展示价值、重点突出、形象制胜 备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市 现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成本，增加与室外空间接触的功能空间 法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用 产品价值体系 功能细分 赠送面