房地产开发可行性研究教案(副本).ppt

《房地产开发》——第三章 房地产可行性研究 第二章 房地产开发项目可行性研究 第一节 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 第二节 房地产市场分析 第三节 房地产开发项目的费用测算 第四节 房地产开发项目的财务评价 第五节 房地产开发投资的风险分析 第六节 房地产开发项目可行性研究案例 工程项目全过程： 1 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 1.1 可行性研究作用 1.2 可行性研究的内容 1.3 可行性研究的阶段划分 1.4 可行性研究的基本工作步骤 可行性研究定义 ——房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。 1.1 可行性研究作用 1）作为项目投资决策的依据 2）作为项目资金筹措的依据 3）作为编制设计的依据 4）作为签订合同、协议的依据 5）作为申请建设执照的依据 1.2 房地产开发项目可行性研究的内容 内容1 内容2 1.3 可行性研究的阶段划分 投资机会研究 初步可行性研究 可行性研究 1.4 可行性研究的基本工作步骤 2 房地产市场分析 A、经济周期及各阶段示意图 收缩阶段 扩张阶段 中国经济周期波动状态的总体特征 房地产经济周期的概念 房地产经济周期的阶段及表现 评价宏观经济形势的基本变量GDP与经济增长率 ——国内生产总值(GDP)是指一定时期内(一般按年统计)在一国国内新创造的产品和劳务的价值总额。统计时，要将出口计算在内，但不计算进口。 经济增长率 经济增长率也称经济增长速度，它是一定时期经济发展水平变化程度的动态指标，也是反映一个国家经济是否具有活力的基本指标。 对经济尚处于较低水平的发展中国家而言，由于发展潜力大，其经济发展速度可能达到高速甚至超高速增长。 这时就要警惕由此可能带来的诸如总需求膨胀、通货膨胀、泡沫经济等问题，以避免造成宏观经济的过热态势。 房地产业与宏观经济增长率的相互关系 房地产经济周期与宏观经济周期的关系 房地产经济周期的影响因素 房地产投资增长率和GDP增长率的相关系数为64.56%，也就是说房地产周期形成一方面受到宏观因素，也就是GDP的增长率的影响。影响房地产投资增长的另一个原因，也是最大的原因是各种政策的颁布和实施。房地产周期的拐点通常伴随着房地产相关政策的出台。 房地产指数 房地产价格指数 房地产综合指数 房地产价格指数 ——房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。 ——房地产价格指数的种类：  　　房屋销售价格指数  　　房屋租赁价格指数  　　土地交易价格指数  　　这三套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。 房地产开发景气指数(国房景气指数) ——房地产开发景气指数是反映房地产业发展景气状况的综合指数。它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需求三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格这8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以1994年12月为基期对比计算出用百分制表示的指数体系。 2.2 房地产开发投资的影响因素分析 （2） 外部因素 2.3 市场调查 房地产市场研究中的信息类型 房地产市场研究中的信息类型 目标市场概念 很少有一项产品能够同时满足所有消费者的需求，也没有任何一个企业能够占领整个市场，原因在于一方面，构成整个市场的消费者在地域分布、社会背景、行为特征、消费需求和偏好、消费水平与习惯等方面存在的巨大差异造成他们在购买决策和购买行为方面的多元化倾向。 另一方面，企业进入不同市场和提供不同产品的能力也是有很大差异的。既然只能满足一部分消费者，那么针对整个市场的营销就是一种浪费，势必严重影响营销效果。因此，每个企业都必须找到它能最好满足的市场部分----合适的目标市场。 各类细分群体描述 细分市场选择：E类市场最大，其次是C类。 俱乐部会员购房重要影响因素调查(2003年6月) 竞争楼盘调查 项目 SWOT 分析 SWOT分析法是市场竞争情报分析常用的方法之一。所谓SWOT（态势）分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势因素（Strengths）、弱点因素（Weaknesses）、机会因素（Opportunities）和威胁因素（threaten），通过