- 1、本文档共6页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
【北美购房网】
外国人在美国购买房地产的贷款和税收问题
导读
2009 年,怀俄明州只有一个居民的小镇比福德上网拍卖,起拍价 10 万美元,
一位越南企业家以 90 万美元压倒几十位美国和外国买家,成为美国人口最少
的小镇的新主人。有读者提问:外国人可以在美国买地买房吗?答案是肯定
的。
美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产,倒是历史上有一些州曾
经制定过法律,禁止外国人(主要针对的是亚洲人,以后再谈这个问题)在该
州买房买地,例如 1913 年加州就立法规定外国人只能租房不能买房,而且租
房的合约不得超过 3 年。这些法律大部分要么已经被废除,要么经由法院裁决
违反美国联邦宪法,从而失效。只有个别州还保留着这个古董,实际上并不实
行,因为行政部门知道如果实行的话,一定会吃上官司,而且肯定会败诉。但
是立法部门因为种种原因,迟迟未能采取行动,以至这种陈腐的条款还潜藏在
那些尘封多年的法律文书里面。
但是政府不限制,并不等于市场对外国人也一视同仁。
如果外国人有条件用现金或资产将购房的所有费用一次付清,那当然另当别
论。这样的买家哪儿都会欢迎,唯一的条件是能够证明这笔钱是你的合法财
产。这次怀俄明州比福德镇拍卖,买主在美国的亲友为他支付了 10 万美元的
首付,他将在 30 天内付清余款,就应当属于这一类。
绝大多数人通过银行贷款在美国买房。贷款的一个基本条件就是买主要有还贷
能力,要么有稳定和足够的收入,要么有可靠的、可以变现的资产作为抵押。
所以代表卖主的贷款机构一定会对买主进行严格的审查,在合格的买家当中挑
选最可靠的一位,这位买家并不一定是出价最高的。因而外国人(这里指税法
里的非美国人)常常没有美国的社会安全号码,也没有足够的信用历史,贷款
公司很难查验他们的收入、资产和还贷能力,所以对他们购置房地产就会更加
严格。
外国买家想要取得贷款,条件比美国人苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买
主缴纳的首付为房价的 50% ,大大高于美国人的20% ,而且余额的贷款利率
也会比较高。今天美国购房贷款利率低于 4% ,但是外国买家通常以投资为目
的,所以他们能够拿到的利率会在 5%甚至更高。
另外一个问题是语言和文化障碍。作为贷款必要条件的收入和资产证明需要翻
译和公证,而在某些国家这可能成为一个严重的问题。在匹茨堡地区经常为外
国人和留学生办理购房手续的经纪人杰弗里·贝内特 (Jeffrey Bennett) 就曾经
遇到过这种情况。一个外国研究生想要买房,声称自己在国内有足够的收入可
以作为担保,但是又不愿意将所有的收入都列在贷款申请表上,因为担心一旦
被国内税务部门发现,他在自己的国家需要交的税将超过他在国内申报的收入
总数。
作为在美国留学的外国学生,如果有长期在美国居留的打算,取得美国的社会
安全号码之后,就应该逐步建立自己的信用,例如按时交纳房租和水电电话等
账单,申请并尽量使用信用卡,按月足额缴清欠款。这样一旦有了稳定的收
入,贷款购房就水到渠成了。
联邦政府对外国人在美国买房买地虽然没有限制,但是对他们出售房地产则有
专门规定。
除开个别领域及行业,美国一贯鼓励外国人在美国进行投资,优惠条件是,除
了利息和股份分红需要纳税之外,投资的资本利得免税,即低价买进、高价卖
出所获取的利益不用纳税。
美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税
率可能高达 25%。但是外国人如果卖掉房地产之后一拍屁股走人,国税局几乎
无法按照房地产的买卖差价计算并追索欠税。
房地产市场几乎关系到所有美国人的利益,如果在这个领域也让外国人占便
宜,政府则有“崇洋媚外”之嫌,于是 1980 年国会制定了“外国人房地产投
资税收法” (FIRPTA)。自此,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也
要纳税。
FIRPTA 规定外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣
留 10% ,并且填写 8288 和 8288A 两份表格,在成交后的 20 天内与预扣
款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司 (Escrow
Company) 负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临 1 万美元的
罚款。
外国人在美国购买房地产,还有其他一些税务上的事务需要打理。例如如果买
房是用来出租,则政府通常会征收租金的 30%作为所得税。业主也可以选择明
细报税的办法,即从租金里扣除管理维护费用以及折旧,如果有盈余则在年度
报税的时候加在收入里面,亏损的话则可以冲减收入。
外国人购
您可能关注的文档
- Case3耐克欧洲公司.pdf
- 盘点世界五大最狂野赛马节.pptx
- 第九章航空公司代码、中国地名四字代码.doc
- 广东人才网继续教育答案剖析.doc
- 第六课 国外最新技术性贸易措施介绍(企业宣贯).ppt
- 买县交规模拟考试精选第8套试题.doc
- 【B2C案例】亚马逊的三个层次:电子商务、云计算与人.pdf
- 英文面试中怎样用英语巧妙谈自己.doc
- 第8-1节_假设检验基本概念.ppt
- 工商银行2006年度年度报.pdf
- 2024年江西省寻乌县九上数学开学复习检测模拟试题【含答案】.doc
- 2024年江西省省宜春市袁州区数学九上开学学业水平测试模拟试题【含答案】.doc
- 《GB/T 44275.2-2024工业自动化系统与集成 开放技术字典及其在主数据中的应用 第2部分:术语》.pdf
- 中国国家标准 GB/T 44275.2-2024工业自动化系统与集成 开放技术字典及其在主数据中的应用 第2部分:术语.pdf
- GB/T 44285.1-2024卡及身份识别安全设备 通过移动设备进行身份管理的构件 第1部分:移动电子身份系统的通用系统架构.pdf
- 《GB/T 44285.1-2024卡及身份识别安全设备 通过移动设备进行身份管理的构件 第1部分:移动电子身份系统的通用系统架构》.pdf
- 中国国家标准 GB/T 44285.1-2024卡及身份识别安全设备 通过移动设备进行身份管理的构件 第1部分:移动电子身份系统的通用系统架构.pdf
- GB/T 44275.11-2024工业自动化系统与集成 开放技术字典及其在主数据中的应用 第11部分:术语制定指南.pdf
- 中国国家标准 GB/T 44275.11-2024工业自动化系统与集成 开放技术字典及其在主数据中的应用 第11部分:术语制定指南.pdf
- 《GB/T 44275.11-2024工业自动化系统与集成 开放技术字典及其在主数据中的应用 第11部分:术语制定指南》.pdf
文档评论(0)