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第二章 房地产评估基础 第一节 房地产评估理论 第二节 房地产价值和价格 第三节 房地产的价格构成 第一节 房地产评估理论 一、地租理论 地租：地租是土地承租人在一定期限内按契约规定，支付给土地所有者的货币额，是社会生产关系的反映。 产生原因：土地所有权的存在和垄断。 实质：投入土地的资本和劳动，所获得的总报酬超过边际报酬的剩余生产物。 马克思的地租理论 马克思的地租理论：地租反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权直接对生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上得以实现的形式。 二、地价理论 地价：是地租在土地交易中的价格反映, 以地租理论为基础。 1、西方的地价理论： 地价收益理论； 影子价格理论； 土地供求理论； 2、马克思的地价理论：土地价值实际上是地租的资本化。地价=地租/利息率 3、土地价格的特性 （1）地价是地租的资本化 （2）地价主要由需求方决定 （3）地价呈不断增长趋势 （4）地价与土地用途相关（受政策影响） （5）地价具有个别性 三、区位理论 1、土地区位：土地区位是指自然要素区位、经济要素区位和交通要素区位在空间地域上有机组合的具体表现。 区 位 土地自然区位:主要指土地的自然地理位置。 土地经济要素区位:是人类社会经济活动过程中所表现的人地关系和社会物化劳动的投入。 土地交通要素区位:是土地与交通路线和设施的相互关系，它与距离、耗时、费用三方面有关。 2、土地区位理论 土地区位理论：是以地球表面的地带、区域为基础，从空间或地域方面研究自然现象、社会现象和经济现象与人类经济活动的相互关系。它是土地利用规划和地价评估的重要理论依据。 区位价值在房地产评估中的重要性 诸多因素中，最能决定房地产价格和未来趋势的因素便是——区位价值潜力 。 原因: (1)区位价值是反映房地产价值的最本质性 因素。 (2)城市发展空间的有限性，决定区位价值 是房地产价值的根本。 3、土地区位考虑的因素 （1）城市外部土地区位； （2）城市内部微观土地区位。城市内部土地区位包括商业用地、住宅用地、工业用地。 竞标地租观点 竞标地租观点： (美国土地经济学家阿兰索提出)地租和地价随着与市中心距离的加大呈同心圆分布而逐渐降低。同心圆层次划分为：高级服务区；商业服务区；工业区；高层住宅区；多层住宅区；低层住宅区；农业用地。 第二节 房地产价值和价格 一、房地产价格的定义 房地产价格：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。 形成条件 ：有用性 、稀缺性 、有效需求 二、房地产价值种类 1、使用价值和交换价值 房地产既有使用价值也有交换价值。 2、投资价值和市场价值 就投资价值与市场价值相对而言,房地产评估的是房地产的市场价值。 3、原始价值、账面价值和市场价值 房地产评估的是房地产的市场价值。 三、房地产的价格类别 1、成交价格、市场价格、理论价格、评估价格 成交价格:是交易双方实际达成交易的价格。 市场价格:是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 理论价格:经济学假设“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。 评估价值 ：又称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是房地产估价师通过估价活动所得出估价对象的价值。 三、房地产的价格类别 2、市场价值和非市场价值 市场价值（market value，MV）过去称为公开市场价值（open market value，OMV）。是指估价对象在满足一定条件下进行交易最可能的价格。 非市场价值包括：快速变现价值 、谨慎价值 、在用价值 、残余价值 、投资价值 。 三、房地产的价格类别 3、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 4、市场调节价、政府指导价和政府定价 5、基准地价、标定地价和土地使用权出让底价 （1）基准地价：是对城镇国有土地使用权的基本标准价格，是一定时期、一定区域内不同用途的土地使用权的平均价格，由政府部门确定。 （2）标定地价：是根据地块用途、形状、面积、容积率和微观区位条件，参照所在地区基准地价水平进行修正的评估价格。 （3）土地使用权出让底价：是政府根据正常的市场状况，某块地应该达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。 基准地价、标定地价、土地使用权出让底价三者的联系与区别 联系： 三者都不是地产市场的成交地价，但调控市场的交易地价，基准地价是标定地价的基础，标定地价是土地使用权出让底价评估的参考