万科东丽湖提案.ppt

城市化运动主流引领者，新市镇模式运营城市生活 全方位的土地储备便于广泛作用 天津万科13年的品牌号召力 产品成为核心扩张力 以主流产品进入主流开发商，打造扩张平台 战略导向支持 以城市中坚人群为主力客群，为该阶层服务 天津市豪宅市场深度客户分析 国籍与户籍构成 客户分析 性别、年龄、职业 居住区域、家庭组成、物业需求 付款方式、购房目的、1人多购、认知途径 韩籍客户素描 天津市场高端客户的基本特征 根据天津市2004年登记购房客户基本数据资料显示：购房者中，以男性名字登记的比例占62%，女性比例为38%， 男性所占比例较大，说明购买大宗商品的决策以男性为主。 豪宅类客户所选择的付款方式中，按揭类最高，占到总体的81.5%，一次性付款占17.7%，也有少部分选择公积金及反贷的客户。说明天津豪宅类业主虽然经济实力很强，但选择一次性付款的比例并不多，这与多数客户为私营业主有关，他们需要更多的现金用于生意周转。 购房目的与户籍的配比关系 韩籍客户素描 这些客户中有中小企业的董事长、总经理，理事、部长、科长等， 他们一般从事电子、海运、木材、贸易等行业。在天津购买豪宅的客户大部分聚集在西青、津南、东丽开发区，他们租的房子租金一般在4000-10000元，面积在130-180平米不等。 韩籍客户素描 多数韩籍客户非常关注小区的国际学校，因为韩国人比较注重孩子的教育问题，只要教学质量好，花多少钱他们都不在乎。 天津市场高端客户的基本特征： 经常消费娱乐的场所： 购物：伊势丹、友谊 会谈：咖啡厅、茶楼 娱乐：高尔夫、健身房 吃饭：渔夫码头、粤唯鲜、峰光、瀚金佰 洗浴：瀚金佰 客户消费一般都会使用信用卡、支票； 在事业圈内比较注重个人隐私，不愿意透露真实的经济实力，所以同一工作单位一起买房的比例较小，但在生活交际圈内互相推荐买房的情况较多； 很多客户的子女在国外就读，绝大多数客户经常往返于国内外（生意、居住、旅游、考察）； 客户对于装修的需求一般要求提供精装修方案、提供装修原材料及推荐装修队伍即可。 投资型客户与自住型客户对于装修的需求差异过大，期望值不同，因此高档房做成品房还是存在很大弊端。 业主们素质、层次、眼界颇高，希望小区物业未来能够营造高档和谐的居住氛围，能够多组织一些高品位参与性强的文娱活动。 有多套住所，绝大多数客户现居住地址均是一些知名楼盘。 客户再次自住购房的周期通常在2年左右，不过房产投资是他们诸多投资项目的首选。 京津新城——项目分析 温泉 水岸 · 果岭 别墅 ——开发线 开发商：合声珠江房地产开发有限公司 物业类型：别墅 总占地：2万亩 一期总建筑面积：17万平方米 容积率：0.28 一期开盘时间：2004-9-15 一期入住时间：2005-6-30 位置：宝坻沿京蓟高速往蓟县方向3号出口 周边环境：地处京、津、唐三角的中心腹地，北 倚燕山、西靠首都、东临渤海。 京津新城 京津新城项目规模是目前北京—天津地区规模最大的一个项目，预计8年开发十期，一期销售目前超过5亿。 ——产品线 京津新城 建筑风格：维多利亚，伊丽莎白、巴洛克三种 建筑形式：坡地别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所别墅以及领袖型独岛别墅，每个组团别墅区分别配有法式和意式风情商业街 奢侈设计：特别推出30亩订制别墅及一个岛屿一栋别墅的设计 目前推出：独栋、双拼、联排等40多种户型面积165-500平米之间 京津新城产品形式丰富，且从2001年开始建设，目前社区内景观雏形基本到位，并且有工业园入住办公。 京津新城社区实景 一期社区整体效果基本成形，购房者进入后有身临其境的切身感受。入口的凯旋门设计，大方尊贵，沿路大面积社区规划展示图，可以让购房者看到潜大的升值空间。 ——产品线 ——产品线 京津新城 3室?2厅?3卫?0厨???182.22平方米G06户型二层 起居室朝南，厅出景观大阳台，生活空间结构合理，主卧室格局方正，餐厅面向庭院，厨房配有多个明亮采光窗，可直观室外景色。 3室?2厅?3卫?0厨???182.22平方米G06户型首层 畅销户型分析： ——价格线 京津新城 一期开盘时间：04年9月25日，均价在5000元/平方米。 一期总建筑面积17万平米，联排均价在4000元/平米，双拼均价在5000元/平米，独栋均价在6000元/平米，目前销售已过五个亿。 项目位置并不在天津市区，但凭借合生珠江良好的品牌以及成型的社区景观，已经形成了一定的知名度与美誉度，由于项目位置的特殊性对京蓟高速方向来天津的北京客户有一定的拦截作用。 由于采取低价入市并且已经形成一定的美誉度和知名度二期的价格将在一期基础上涨1000元/平米左右。 ——配