北京市未来五年房地产市场的特点和特征.ppt

案例显示，新增住房稳定发展阶段,驱动力为首次改善性需求 城镇居民对居住条件的改善驱动力 户型及面积 配套 教育 生活 休闲 。。。 环境 其他 舒适性 住房面积的改善是住房改善的首要驱动因素 主要驱动力 大力发展保障房 居者有其屋实现 解决无房，旧房 二五年计划 第一个五年计划 三五计划 四五计划 。。。 需求升级： 案例: 新加坡在满足”居者有其屋” 户均套数1套以后,改善性需求旺盛, 住房面积及户型升级明显 1960-1964 1965-1969 1970-1974 1975-1979 新加坡新增住房户型发展历程 一居室 20-50 户型： 面积： （平米） 一\二居室30-70 一\二\三居室40-120 大户型 60-170 首次改善性需求 发展大户型商品房 新加坡新增住房户型结构变化趋势 新增住房发展第三阶段，驱动力为再次改善性需求 东京90年代初到2003年，对住房的改善意向逐渐降低,有较高改善意向家庭由29%降至21% 东京案例 东京在1983年以后为住房稳定发展期,该时期的改善性需求依然旺盛,之后平稳 东京90年代初到2003年，住房满意度综合评价表明，到2003年74%家庭对住房表示满意 住宅?住環境に対する総合評価（東京都） 住み替え?改善の意向の有無（東京都） （資料）平成１５年住宅需要実態調査(東京都）/東京都、都市整備局 由于北京保障房与商品住宅的差异性，使驱动力在不同阶段对二者推动效果差异明显，三大驱动力主要作用在新增商品住宅 新婚、外地人无房 中低收入家庭 新增住房驱动力 刚性需求 第一阶段 首次改善性需求 第二阶段 再次改善性需求 第三阶段 保障房与商品住宅为新增住宅重要分支 新增商品住宅 新增保障房 主要人群： 建设目标： 中低收入人群 居者有其屋 满足无房需求 其他驱动力： 政府行为 无 驱动力效果： 强 强 增员家庭 中高收入家庭 主要人群： 建设目标： 无 满足首次改善需求 暂无 其他驱动力： 政府行为 无 驱动力效果： 强 暂无 高收入家庭 主要人群： 建设目标： 无 满足再次改善需求 暂无 其他驱动力： 政府行为 无 驱动力效果： 强 无 北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么? 2 1 3 待解决的问题： 北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何? 基于对国际及中国住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋势, 并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展: 北京新增住房发展正处于哪个阶段? 是否领先中国的住房发展水平？ 目前北京仍处于新增住房快速发展阶段，驱动力为刚性需求 完成情况 未完成，目前户均套数为0.76套 完成指标 快速发展期 新建住宅量 第一阶段 户均住房套数达到1套 城市化进程完成 完成，城市化达到80%左右 第一阶段延迟完成 北京新增住房目前正处于第一阶段 第二阶段…. 稳定发展期 户均套数达到1.1套 驱动力：刚性需求 城市化:已完成 北京由于一线城市的发展优势，住房发展第一阶段将先于中国完成 中国住房发展第一阶段 快速发展期 新建住宅量 北京住房发展第一阶段 快速发展期 新建住宅量 城市化率:2030年达到65%: 户均套数:目前0.78套/户 2030年以后 户均套数:目前0.76套 现 状 现 状 中国: 城市化率预计2030年达到65%; 保障房滞后及各地政府建设力度难料, 根据国际经验,户均套数实现1套至少20年; 刚性需求旺盛阶段，保障房较为滞后，导致城市化完成户均住房未达到1套； “十二五规划”北京将加大保障房力度并开始落实，加快实现“住有所居” 北京: 北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么? 2 1 3 待解决的问题： 北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何? 基于对国际及中国住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋势, 并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展: 北京新增住房发展正处于哪个阶段? 是否领先中国的住房发展水平？ 未来5年，北京保障房供应对商品住宅不会形成冲击, 人口基数增加使商品住宅需求保持旺盛 商品住房 保障房 北京“十二五”规划,未来五年的保障房实现目标： “住有所居” 新增住房市场 保障房建设量对商品住宅不会形成 冲击 户籍人口首次购房需求 户籍人口改善购房需求 20-34岁婚房购买人群基数变化不大 35-50岁改善性住房购买人群基数增加 外来人群基数增加 外地获购房资格无房人群 刚性需求重要组成部分 通过研究，本报告得出以下关键性结论： 世界主要国家新增住房发展会经历三大阶段对应三大驱动力； 中国的住房发展历程与国际经验类似，目前处于第一阶段； 根据国际案例，北京新增住房也会经历三大阶段，对应三大驱动力且主要作用于新增