收益还原法在医疗用地地价格评估中与应用.docVIP

收益还原法在医疗卫生用地地价评估中的应用 张 静 （张静 江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 南京 210029） 摘要 随着我国医疗改革的深入，我省特别是苏南地区以营利性医疗卫生用地进行联营、股份合作、转让等交易方式较为活跃，为了准确测算营利性医疗卫生用地价格，本文在对医疗卫生企业财务数据和相关政策分析的基础上，采用收益还原法对此类用地评估进行探索。 关键词 收益还原法 营利性 医疗用地 土地评估 1．概述 在我国市场土地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，前三者为国际上公认的市场价格评估方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率将评估对象在未来每年的预期收益折算为评估日收益总和的一种方法，【1】它适用于有收益和潜在收益的土地评估。众所周知，公益性医疗卫生用地不适用于采用收益还原法测算，但是随着医疗改革的深入、我国医疗市场作为世界最大的潜在医疗市场，给营利性医院的发展提供了很大的市场空间。目前我省特别的苏南地区的营利性医疗卫生机构涉及到联营、股份合作、港澳台投资、中外合资的评估时有发生，针对这种情况，本文采用收益还原法对营利性医疗用地评估进行探索。 2．计算公式及分项讨论 2.1收益还原法最常用的公式为： 上述公式是在客观收益每年不变，土地使用年期为n年的条件下地价测算公式。仔细分析医疗机构的收益状况，排除政策、人员经营状况等其他因素的影响，医疗机构的经营状况在建成前几年收益状况可能出现较大波动，应按照收益还原法最基本的公式测算；从长远的角度看，考虑到随着经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将 式中p——地价 a——总收益 r——还原利率 s——纯收益逐年递增的比率 t——可以预测收益的年限 n——土地使用年限 2.2总收益 医疗卫生机构总收益主要分门诊收入和住院收入两方面，影响门诊收入的因素是门诊人次和人次收费，影响住院收入的因素是住院床日和床日收入。 2.3总费用 2.3.1劳务费用 根据笔者调查，医疗人员与床位数的比例在1.5：1和2.0：1之间，一般取1.8测算医疗人员的数目，工资按照当地的公布中上级别的薪酬水平，补助和福利按照工资的10-15％确定。 2.3.2药品材料费用 药品费用占总的%。 2.3.3 设备折旧费用 考虑到医疗设备的特点，折旧年限一般定位年。对于单机单价在1万元以上的设备，采用加速折旧法。对于单机价格在20万元以上的设备，采用平均年限法，分10年折完。像高频电刀、频谱治疗仪、微波治疗仪、激光治疗仪、手术器械、计算机、空调、电视机等，使用寿命一般不到10年，就已经淘汰报废，对此类设备折旧年限定为5年，采用平均年限法，每年折20％。折旧费、维修费、保险费流动资产包括货币资金、库存物资、药品材料、往来账款等利息率按一年期流动资金贷款利率目前卫生占我国GDP的比重相对过小，加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。30800平方米，在估价基准日，宗地外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯的“五通”和宗地内达到场地平整的“一平”的开发条件下，测算土地使用年期50年的土地使用权价格。 3.2总收益的测算 表1 总收益测算一览表 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 床位（张） 198 198 198 198 198 床位使用率 40% 45% 50% 55% 60% 床位年周转次数 10 10 10 10 10 实际使用床日 28908.00 32521.50 36135.00 39748.50 43362.00 每床日平均费用（元） 500.00 520.00 540.00 560.00 580.00 合计住院病人年收入（万元） 1445.40 1691.12 1951.29 2225.92 2515.00 可容门诊量 160000 160000 160000 160000 160000 实际可容门诊利用率 0.45 0.50 0.55 0.60 0.65 实际门诊量 72000.00 80000.00 88000.00 96000.00 104000.00 门诊病人人均费用（元） 200.00 220.00 240.00 260.00 280.00 合计门诊全年收入（万元） 1440.00 1760.00 2112.00 2496.00 2912.00 合计全年收入 （万元） 2885.40 3451.12 4063.29 4721.92 5427.00 3.3总费用测算