房地产估价第五章节.ppt

第五章 成本法 第一节 成本法的基本原理 第二节 重新购建价格的确定 第三节 建筑物折旧的估算 第四节 成本法总结与应用举例 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念和理论依据 （一）概念 ——指求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（积算价格） 注意： 1、成本并非通常意义上的“成本”，而是“价格”； 2、成本并非历史成本，而是估价时点的重新购建成本。 （二）理论依据 从买方的角度看——替代原理 从卖方的角度看——生产费用价值论 二、成本法的适用范围 （一）市场不完善或市场因狭小而无法运用比较法进行估价的房地产； （二）无收益的房地产 （三）很少发生交易的房地产 （四）房地产保险及其他损害赔偿 注意： 1、区分实际成本和客观成本 2、当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整 三、成本法的操作步骤 （一）搜集有关房地产开发的成本、税 费、利润等资料； （二）估算重新购建价格； （三）估算折旧； （四）求取积算价格。  四、房地产价格构成 P88 （一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息 （五）销售费用 （六）销售税费 （七）开发利润 （一）土地取得成本 1、通过征用农地取得的 农地征用费+土地使用权出让金 农地征用费包括： （1）征地补偿安置费用 土地补偿费 安置补偿费 地上附着物补偿费 青苗补偿费 （2）征地管理费 （3）耕地开垦费 （4）新菜地开发建设基金 （5）相关税费：如防洪费、南水北调费、耕地占用税等 2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的房屋拆迁费用+土地使用权出让金 房屋拆迁费用包括： （1）房屋拆迁补偿安置费用 被拆迁房屋的房地产市场价格 被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿 搬迁、临时安置补助费、停产停业补偿费 （2）房屋拆迁估价服务费 （3）房屋拆迁服务费 （4）房屋拆迁管理费 （5）相关税费 见《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行） 》 3、通过在市场上购买取得的 购买土地的价款+买方缴纳的税费 （二）开发成本 1．勘察设计和前期工程费：可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等费用； 2．基础设施建设费：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用； 3．建筑安装工程费： 4．公共配套设施建设费： 代建市政道路、代市政绿化、人行天桥及地下通道等 5．开发过程中的税费 作为买方应承担的税费:耕地占用税、契税、印花税等 （三）管理费用 包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等 =（土地取得成本+开发成本）× A% 经济适用房管理费：≤ 2% （四）投资利息 ?不同于会计上的财务费用，借贷资金和自有资金都要计息；所有在开发完成前投入的资金都要计算利息 计息基数： 土地取得成本+开发成本+管理费用 （五）销售费用 广告宣传费、销售代理费等 注：最新版的房地产估价师考试教材要求销售费用若在开发期投入，也要计算投资利息；若在开发完成后投入，则不须计算投资利息 （六）销售税费 1、销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加； 2、其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。 如广州市二手房交易买卖双方的交易手续费为3元/m2 （七）开发利润 1、开发利润是所得税前的，即： 开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—销售费用 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润 3、开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来估算 开发利润的计算方法： （1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 经济适用房直接成本利润率≤ 3% （2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即： （3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即： 注：最新版的房地产估价师考试教材中分母增加了“销售费用”一项 为统一起见：本课程授课内容及考试中销售费用均不计算投资利息，投资利润率分母亦不考虑销售费用 （4）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即：