房地产的设计指标解析.pptVIP

融资问题：对于西安地区而言，可售的这部分车库，大产权是在开 发商手中，购买车位的车主只有使用权，这样开发商可以向银行抵押，以便继续融资。 子母车位：西安暂时不认，有的地区算1.5个车位。（对于地下室空间的利用及销售非常有利） 微型车位：大兴区认10%，需提前沟通。重庆可达到30%。 停车位 车位的其他问题 在设计规范中，对微车位和小车位有明确的尺寸规定： 垂直停车：2400x5300（小），2200x4500（微） 平行停车：2400x6000（小），2200x5500（微） 在实际的设计中，可以采用小车位+微车位的组合方式，可以利用好柱网和边角空间。但是对微车位的数量在前期需要和规划局协商而定。 停车位 小车位应用案例 停车位 子母车位应用案例 停车位 车户比——车户比高对住宅销售有利，对车位销售不利 一般规律： 首置首改项目，或低成本低利润项目，车位数只要满足政府报建和验 收要求的最低限； 尽量多做一些露天车位，减少地下二层车位，充分利用人防面积，控制 每个车位的面积，降低成本。 对于高端项目，车位的利润较高，车位需求相对较高，车位数以营销需 求为准。尽量多做一些有产权的车位。 停车位 车库成本控制方法案例——地面车库 停车位 车库成本控制方法案例——停车桥 停车位 车库成本控制方法案例——地面停车 配套 居住区公共服务设施（配套公建）包括： 教育 医疗、金融邮电、社区服务、商业服务 文化体育 行政管理 市政公用 示范区（户型、景观、装修）决定项目开盘的单价 项目配套情况决定价格上升的斜率 公共服务设施控制指标（㎡/千人） 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。 配套 教育配套—— 属于单独用地，一般应移交给教育部门，但现在比较多的操作模式为开发商拥有产权，自己招商引资。这样的操作模式，开发商还是有一小部分的利润的。 在项目谈判阶段，尽量降低学校规模；在规模相同的条件下，尽量降低面积（建筑面积及用地面积）。 根据陕西省《城市新建居住区配套规划建设幼儿园、小学的指导意见》规定：在达到必须建设幼儿园、小学的小区内，本着“谁开发建设、谁完善配套”的原则，开发商在县级教育行政部门的统一规划下，设计居住区幼儿园、小学建设方案，经有关部门审定同意后组织实施。在竣工验收合格并取得配套设施建设合同履行确认证明后，应在三个月内向县级教育行政部门完成移交手续。并且开发商依法承担教育配套设施移交后的保修责任。 配套 金融邮电、医疗、社区服务等—— 可以在前期与政府讨论，由开发商统一开发、规划、建设等。但是把其归于裙房商业之中，这样开发商可以拥有这些产业的产权。开发商通过招商来满足政府验收的要求。 配套 行政管理—— 物业管理用房包括三个大的部分：物业办公、员工宿舍、员工餐厅及物业仓库。 物业办公用房主要包括：客户服务区、财务收费区、办公区、保洁区等。此部分用房一般是放在地上区域，根据项目规模约100-300㎡。地上部分一般只设财务收费及客户服务区，其他服务性办公用房尽量放在地下室，提高可售比。 员工宿舍及员工餐厅尽量设在地下室，不占用容积率，同时考虑下沉庭院，提高使用舒适度。 配套 配套 文化体育配套 会所是带特定功能的商业，一般宜沿街布置，便于对外经营。总图报建时，会所要注明为商业用房 配套尽量用非容积率面积实现 配套 配套尽量用非容积率面积实现 配套 三、设计前提条件需求 设计所需前提条件： 1.拓展部：用地指标、周边情况、合作方的特殊要求； 2.前期部：规划要求、市政条件、现状地形图、水文资料、市政开口； 3.营销部：产品类型及面积配比、客户价值关注点及排序、推盘节奏及相关货量； 4.物业部：物业用房面积、管理方案（规划阶段共同协商）； 5.实业公司（城改项目）：项目阶段、与村民的合作协议（车位数、物业管理模式、 户型及户型面积要求等）； 6.商业管理公司：产品定位、商业管理模式等。 安全——智能化安防设施；保安定期巡逻，保证保安密度；严格控制进入人员素质； 配套——齐全的会所配套设施；住户享有会所优先权；认同林荫大道设计，看重绿化率；设置循环水设备；设置中央净水机；房间可考虑统一安装中央空调。 对物管的建议 交房时是毛坯房，自己设计；所有管线埋好，管道设好。 交房标准 车库入口6.5-8米，满足车型需要；独栋别墅至少3个以上车位； 别墅入口有公共停车位。 车位设计 对私家泳池有一定期待，但更看重泳池的私密性； 泳池面积要大，60㎡以上；泳池可以填充做花园。 泳池设计 花园面积一定要够大，（纯水岸客户：240㎡以上），住别墅就是享受； 独立花园空间；前后花园合二为一，集中花园面积；别墅