第一节 房地产开发项目得类型与特点.docVIP

房地产开发项目的类型与特点 按照物业的使用用途划分，可以分为住宅开发项目、写字楼开发项目、零售商业开发项目、工业物业开发项目、休闲旅游设施开发项目和土地开发项目等。 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 1、别墅。在风景区或郊外建造的供修养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民集聚点具有一定的空间距离，周边环境质量比较好。从建筑形态上看，别墅建筑应该独立、豪华舒适、层数较少，并带有一定规模的院落。 2、独立住宅。一户不与其他建筑物相连建造，并有独立的院子的住宅。 3、城镇住宅。是一个较为宽泛的概述。 4、公寓。指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。 5、普通住宅。指城市里的经济性住宅，包括 （1）多层住宅。2-6层。 （2）高层住宅。10层或10层以上的住宅。 （3）小高层。7-11层，实际上是中高层和高层（10-11层）结合的概念。 （二）住宅开发项目的特点 1、市场潜力巨大。随着城市居民住房条件的改善和城市化水平的提高，会产生更高层次的住房需求，所以，住宅市场是房地产市场中最具潜力的子市场。 2、开发投资风险相对较小。规划设计和建造技术日趋成熟，市场需求广泛强劲，且符合国家住房政策、产业政策和金融政策引导的方向。 3、多元化的市场需求。主要是因为购房者的支付能力有很大差异，需要满足不同层次的购房者的需求。 4、对开发商投资能力要求较低。由于住宅开发项目以出售为主，且可以利用预售和分期滚动开发等操作模式，资金回笼速度快，对开发商自有资金投资能力要求较低。 二、写字楼与零售商业物业开发项目 （一）写字楼及其分类 写字楼是未商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分构成。 我国目前无统一的写字楼分类标准。 1、甲级写字楼。地理位置、交通条件、收益能力、物业管理。 2、乙级写字楼。 3、丙级写字楼。 写字楼分类考虑的因素：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布局、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 （二）零售商业物业及其分类 依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面，通常划分为6种类型。 1、区域购物中心。建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200公里。 2、市级购物中心。 3、地区购物商场。 4、居住区购物商场。 5、邻里商店。 6、特色商店 （三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点 1、写字楼开发项目的特点 (1)要求开发商具备长期投资能力。因为写字楼的应用方式多为出租，这就对开发商的长期投资能力提出了很高要求。 （2）把握写字楼设计发展潮流和趋势 如信息化、网络化的需求，舒适化的需求，公共服务设施的发展等。 （3）要高度重视写字楼区位的选择 不仅要综合考虑城市景观、道路交通条件、市政设施条件，还要为未来的使用者提供便利的接近其客户的条件。 2、零售商业物业开发项目的特点 （1）需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域。 （2）要求开发商具备长期大规模投资的能力 （3）先租后建、只租不售 （4）对物业管理水平的要求高 （5）需要与交通设施联合开发 （6）要努力实现商场收益风险管理社会化 （7）零售商业与其他物业联合开发