第三章节 物业管理机构.ppt

第三章;第一节 业主与业主大会;业主在物业管理活动中，履行下列义务;二.业主大会;;（三）业主大会决定问题的程序;;;案例分析;;;;;第二，从公摊面积角度来看。公摊建筑面积一般包括两大部分：一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共建筑物和管理用房的建筑面积；二是套（单元）与公共建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公共建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。最终需要公摊的公用建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，其价款可以摊入购房价款中。其他公共建筑部分不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。建设部1995年9月8日印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，如果商品房是按“套”或“单元”出售，其销售面积即为购买者所购套内或单元内的建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。也就是说，公摊建筑是计入建筑成本与购房价格中的。购房者按照商品房的价格支付了公摊建筑面积的价款，毫无疑问应享有这部分公摊建筑面积的产权。但因为每一位购房者都承担了相应的公摊建筑面积价款，所以，他们按照一定比例对公摊建筑面积享有产权，即对公摊建筑享有按价共有权。 ;（2）开发商的售房合同是否有效？业主私自将房顶改造成房屋自己使用，可以吗？ 上面我们已经论证过，写字楼或住宅的屋顶所有权属于全体业主。尽管从现象上看，楼房的屋顶是顶层业主的房间顶棚，直接为顶层住户起到隔热、挡风、保暖和承载雨雪等作用。但顶层并非顶层业主的专有财产，顶层实际上是在为整个楼房的住户服务。建设部第5条令《城市房产毗连房屋管理规定》第6条规定：“所有人和使用人对共有、公用的门厅、阳台、屋面等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”楼宇的屋顶是楼宇总体的一部分，没有楼宇，也就谈不上屋顶。因此，每位购房者对公摊建筑享有一种按份共有的共有权。但这种共有权又是一种从属权利，房屋作为不动产，其产权是一种特殊物权，必须经房地产管理部门登记认可。而楼宇屋顶的物权是附属于房屋产权的从属权利，显然是不可能，也就是无法单独办理屋顶产权的。 现在，有一些开发商在出售顶层房屋时，把屋顶花园卖给顶层住户，或为了促销，而在合同中规定把屋顶花园赠给顶层住户，规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这显然是侵犯了其他住户的相邻权，实际上也违反了国家的有关法律法规，理所当然，所签订的购房合同中的这一规定是无效的。 还有一种情况，就是尽管开发商没有什么承诺，顶层业主购房后还是私自将顶层的平台或屋顶改造成房屋供自己使用，这种做法违反了国家《城市房产毗连房屋管理规定》的规定，也破坏了有关部门审定的建筑规划（容积率、建筑面积等），实际中也侵犯了其他业主的利益，既是不合法的，也是不合理的。如果其他业主投诉，则该顶层业主将必须拆除违章建筑，恢复购置时的原状。;;;（4）在楼顶设立广告牌或寻呼台天线管理权是否归物业管理公司？ 管理权实际上是法律上所有权的一个构成部分，实行物业管理后，管理权就和所有权发生了分离，由开发商或业主委员会授予给了物业管理公司，物业管理公司作为写字楼或住宅楼的统一管理者，当然有权对写字楼或住宅楼进行管理，包括对在写字楼或住宅楼屋顶设立广告牌的行为进行管理，有权要求广告发布人发布广告符合写字楼或住宅小区的统一规划，不影响写字楼或住宅小区的外观形象，不至损害其他业主或使用人的权益等等。当然，由于这里面涉及广告牌或寻呼台发射天线使用楼面的使用费用问题，因此，物业管理公司在对这些行为进行管理时，要时刻注意与业主管理委员会商议，在这个前提下，才能保证管理的顺利进行，避免出现各种纠纷。 ;（5）设立广告牌或寻呼台天线的收益应该归谁？或者如何分配与使用？顶层或直接相关业主是否应该得到更多的补偿呢？ 在楼顶搭建广告牌及设置寻呼台天线，或在楼房外墙的四周涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗连墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并因此得到报酬，完全是合理合法的行为。但由于广告牌等的使用收益属于此楼房共有人共??财产产生的收益，自然应当属于此楼房全体共有人所有，或是分配给全体共有人，也可以用于为共有人服务的公益事业，也可以用于物业管理公司为共有人开展的公益服务，以及用于弥补经产权人代表组成的业主管理委员会同意减免的物业管理服务收费，其他任何人、任何共有人不能单独占有。在现实中，由于划分共有产权份额比较困难，而且把设置广告牌等带来的收益直接