水悦城招手册.ppt

世界如此，城央仅此 水悦城，城阳发出世界声音，造就青岛第一个原味欧美街区城市 北曲商圈 国货商圈 水悦城 城阳区政府 利客来商圈 城阳骄傲 Chengyang pride 北曲商圈-------包含了利群百货、青特广场、家佳源超市.主要业态传统百货、超市影院、部分餐饮，定位为中档消费人群。 国货商圈-------总体定为中低消费人群包含了国货百货、超市、步行街，主要是传统百货，步行街店铺为低端无知名度品牌类产品。 利客来商圈--------独立的商业综合体类型广场,传统百货加超市,总体消费定位中档消费人群。 城阳各商圈分析 城阳骄傲 Chengyang pride 位置 区域价值 经营环境 商业机会 国货商圈 高 人流密集，消费频次较高，商业相对集中。环境一般，缺乏规划，消费水平偏低。 商圈逐渐败落 北曲商圈 较高 消费水平中档，周边商业也比较集中,商圈属于传统商业模式，交通方便. 高速发展期已过 利客来商圈 一般 交通状况良好，城乡结合商业广场传统百货+超市 消费水平一般 未知 水悦城商圈 高 是未来城阳CBD商业中心 大型城市综合体，商业功能符合，配套齐全。 即将成熟前的绝佳商业时机 商圈商业价值分析 城阳骄傲 Chengyang pride 高档消费场所和品牌的出现，形成和培育一批新生高消费特殊群体 市场群体和特征 高档消费场所的共性 优越的地理位置，交通方便，充足车位停留场地 静、雅的环境氛围，营造高质量的生活空间； 突出品牌文化、建筑、商业的融合，重视内部的装修特色，增加其商业附加价值； 随着青岛外贸业的增长，出现一批高素质、高收入的新生代企业家，因为经常往来国外，具有广阔的视野面，能迅速接受与国际同步的流行和品牌商业，需要品位的消费平台作为商务交流的场所； 本地外贸加工型企业主，收益稳定，并形成固有的社交圈子，在品牌商业和高消费场所的引导下，具有互相攀比的习气特征； 长住城阳的国内外贸易商务人士，需要高档消费场所作为社交平台； 各个政府职能机关的交际沟通平台 城阳骄傲 Chengyang pride 对于城阳而言，时尚、个性商业正处于起步阶段，提升空间大 虽然时尚、个性商业在城阳已出现，而且呈增长趋势，但仍存在众多缺陷，其中包括： 各自为阵的传统经营理念，杂而散的分布形态，淹没在众多的低档商业包围之中，没有形成同一类型商业的聚集，导致整体人气量不足，传播不广； 经营粗糙, 形式单一，没有形成各自独特的餐厅文化，而且有呈向单一方面发展的趋势，导致客户的流失。 服务质量层次不齐，在档次和品位上跟大都市存在很大差距。 时尚、个性的品牌来源单一，基本为本土化，外来时尚个性商业进入渠道不广，与都市流行的潮流具有较长的时间间隔。 城阳骄傲 Chengyang pride 城阳商业症结2：商业供应量的增大，导致商业投资回报率的低迷 大量商业地产的出现，在一定时段内受城市人口增长速度的影响，所显现的问题集中表现在以下几点： 商业出租与商业购买之间的投资回报低迷； 市场竞争激烈，导致商业经营中的利润呈下滑状态； 消费者比较狭小，基本上同一消费人群在同一类型商业下不同的场所的转换，导致商家的持续经营能力低下； 商业引入渠道单一，但靠本地经营商家，无法支撑本地大量的空置商铺开业； 同一路段中，同一品牌出现过多，导致人气和人流的流动受阻，没有客流的引导性和延续性。 城阳骄傲 Chengyang pride 城阳区目前处在“着力调整产业结构，加快构建可持续发展的现代产业体系”的重要时期，从城阳区服务业现状和未来的发展来分析，服务业应该是除了科技制造产业和房地产行业外，最能带动城阳区未来经济发展的产业之一，需要大力发展，大型商业体的开发无疑是支撑这一产业发展的重要部分。 目前城阳区的商业现状仍然基本停留在传统模式上，百货加超市（利群、国货、利客来）、超市加超外店铺（大润发）、小型商业综合体（家佳源）等。宝龙广场由于定位等问题,经营不是很好,东方城比较偏远,只能服务周边人群.所以还没有一个真正意义上大型的商业综合体来带动整个城阳区的商业发展。 水悦城的出现改变了一切，崭新的商业形式和运营模式，助力城阳 商业大发展，实现质的跨越 城阳骄傲 Chengyang pride 一个成功的商业项目与其精准的定位是分不开的，正如水悦城，其精准的经营定位、消费定位和产品定位，为其成功铺垫了坚实的基础。 三大特色定位，奠定水悦城成功之路 水悦财富 Water Wyatt wealth 是具有现代都市消费特征的中高档、时尚、个性商业的集散地 根据不同消费类群的分析判断和发展趋势的取舍，结合城阳商业的不足和市场空缺，我们可初步提炼出不同出发点/主题下的经营模式： 精品化的购物：聚集最时尚的人气