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新形势下我国房地产市场营销的发转与创新 ——以昆明XX房地产为例 中文摘要及关键字 3 英文摘要及关键字 4 一、绪论 5 （一）研究背景 5 （二）研究的意义 5 （三）研究内容与理论论述 6 二、我国房地产市场营销的发转与创新的现状和障碍 7 （一）昆明XX房地产营销现状 7 （二）昆明XX房地产营销主要障碍分析 9 三、我国房地产市场营销的发转与创新的实施的建议 9 （一）树立全体员工服务营销意识 9 (二）采取差异化营销策略 10 （三）健全人才选拔和培养 10 （四）加强服务创新，凸显自身的特色 10 四、结语 11 参考文献 11 致谢 11 摘要 随着我国的住房改革也不断深入,房地产市场逐步发展壮大,房地产行业的竞争也日趋激烈.房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,也越来越受到开发商们的重视.房地产企业的营销决定了企业生存的状况，房地产企业的市场营销关系到企业的生存与发展，是企业的生命线，对于企业的有着至关重要的作用。当前，房地产企业面临银根和土地收紧、理性消费回归的新形势。面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术，创新房地产营销策略，使企业最终获得利润并在激烈的市场竞争中立足。房地产我国的住房改革也不断深入,房地产市场逐步发展壮大,房地产行业的竞争也日趋激烈.房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,也越来越受到开发商们的重视.我国的住房改革也不断深入,房地产市场逐步发展壮大,房地产行业的竞争也日趋激烈.房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,也越来越受到开发商们的重视. 鉴于房地产营销策划具有很强的理论和实践相结合的特点，研究中采用了理论与实证分析相结合的方法，以市场调研、市场营销、广告传播等理论结合项目开发过程中营销策划实际操作，以房地产营销全程策划为主线分析。 （三）研究内容与理论论述 1.研究的内容 　目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。 　　1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 　　2.委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。 　　3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势 　　当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点： 　　品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群； 　　把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权； 　　分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果； 　　进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标； 　　以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销； 　　物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。 1)创意是房地产营销策划的灵魂。营销策划是一种创新行为，要创新，就要把创意贯穿于营销策划的过程之中，创意成功与否是营销策划是否出新的关键。 2)房地产营销策划是房地产营销管理活动的核心。房地产营销策划时将营销管理活动的每一个环节通过引入全新的构思与创新，形成以整体方案，并一直作为营销执行的准绳，以及追踪、纠正、评定技校等行动之依据。 3)房地产营销策划是一种全程开发中贯穿市场意识的行为方式。营销策划的市场意识有两个方面内涵：一是壹接和市场，对楼盘的购买群体、消费层次、方形、价格定位进行决策，实行以销定产在建楼盘；二是指营销策划是一种长期行为，它不仅应注意现实消费趋于的市场情况，而且还应从长远着眼，重视培育潜在客户区域市场，籍此产生楼盘客户市场的恒温效应。 4)房地产营销策划是连接产翦产后市场的一座桥梁，是使营销过程顺利进行的创新思维，完成的是导演功能。由于房地产开发的长期性以及市场反馈