【2017年整理】合同法讲座(商品房).pptxVIP

合同法商品房买卖法律问题 四川恒和信律师事务所 合伙人：马力焜 二〇一七年二月十日 合同（民事）？ 契约、协议 平等主体 协商一致 自愿 设立、变更、终止法律关系 设定权利和义务 符合法律规定 合同的组成？ 主合同 从合同 补充合同 附件 销售广告和宣传资料：楼书、广告、海报、户型图、总平面图、沙盘、模型、样板间、现场展示设施设备（景观、植被）、公示文件（车位、会所、红线内外不利因素等） 注意哪些合同条款？ 【基本案情】 2013年6月14日，A与某开发商签署了《商品房买卖合同》及补充协议，约定A购买该开发商位于成都的房屋一套，合同第十条规定：“（一）出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。第十五条第3款约定：“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内负责修复，并承担修复费用，但买受人仍应在本合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为该商品房已交付”，补充协议第六条第四款约定：“只要出卖人交付的房屋已经符合买卖合同第十条约定的交付条件，则买受人应签署房屋交接文件，未签署的，则视为该商品房已自动交付……买受人不得以该商品房的瑕疵作为拒绝收房或要求赔偿的理由，但出卖人有义务进行整改。” A在签署合同后，按照合同约定履行了购房者的全部义务。但当其于2013年10月22日与开发商工作人员一起到所购房屋现场进行交房验收过程中，发现该房屋有严重的地面裂缝等质量问题。A在验收交接单上注明房屋质量问题，不认可开发商的交付行为，并要求开发商进行处理。经两次鉴定，鉴定结论表明该房屋仅存在的质量问题非质量不合格或有严重质量问题致使不能居住的情形。 合同法律风险分析 第一，交付文件中没有建筑工程竣工验收备案表，但是《四川省商品房买卖合同示范文本CH-01-0605》是明确具备的，开发商私自去掉上述文件是在减轻自身义务且违背了成都房管局合同备案管理的规定（《四川省合同监督条例》第十三条第三款）； 第二，《商品房买卖合同》第十五条第三款及《补充协议》第六条第四款属于格式条款，由开发商在示范文本上自主补充，上述两条表达的含义是如果房屋仅存在瑕疵问题，房屋仍然应当交付，明显加重买受人的义务。上述两条中，第二条对买受人更加不利，因为当事人虽然有权向法院主张上述显失公平的格式条款无效或者要求撤销，但是法院有自由裁量权，实践中也存在认定此类格式条款有效的案例。 “五证两书” 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：5年 供热与供冷系统：2个采暖期、供冷期 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程：2年 保修期，自竣工验收合格之日起计算 案例二 【基本案情】 2016年1月，B和C签订了《商品房买卖合同》，合同约定B购买C的一套商品房，房款总额200万元。合同签订当天，B支付了20万元定金。按照合同约定，B应在15个工作日内支付全部购房款的百分之九十五，然后双方办理更名过户手续，过户后5天内，B再一次性支付余下全部购房款，C交付房屋。双方按照合同约定履行了部分合同义务，在双方办理完毕房屋过户手续后第二天，B发现C还没有清空房屋内的家具设施。于是5天后，B拒绝支付余下购房款，并提出要求C先交付房屋，房屋交付后，他才支付余下购房款。C拒绝交付房屋。 合同法律风险分析 房屋买卖合同约定买受人先付清所有合同价款，出卖人才履行交房义务，买受人未按约定履行义务的，出卖人未按合同约定的时间交付房屋不构成违约。买受人以不安履行抗辩权进行抗辩，应当符合不安履行抗辩权的行使条件和履行规范，否则，不安履行抗辩权不能成立。 本案例中，合同中明确约定B应付清全部房款后，方可进行房屋交接，即B应该先履行付款的义务，C才履行交房的义务。B在发现C未清空房屋内的家具设施应及时和对方进行沟通，且如其不愿意直接履行付款义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存等方式。根据相关法律规定，B发现C当时具有不能按期交房的可能性，应及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安履