世联_项目价值提升五种可能性开发模式案例.pptx

项目价值提升的五种可能性模式案例借鉴与研究 2 可借鉴开发模式案例研究 为了借鉴成功经验并启发思路，我们选取的五个可借鉴类似城市地位案例的开发模式进行研究与总结： 案例选取原则 与本项目在城市中所处区位与发展进程类似案例； 选取案例 深圳中信红树湾； 金地名津——金地渔农村； 合肥金地国际城； 深圳星河国际； 北京中信大吉项目。 案例借鉴要点 项目背景、主要开发策略，成功主要手段 3 中信红树湾——项目背景 规模 占地面积16.3万m²，建筑面积65万m²，容积率3.18 区位 深圳湾填海区，北临华侨城主题公园，西临沙河高尔夫球场，东接规划中的中央公园，南临深圳湾。 开发 节奏 一期建面11.1万㎡，共588套，2004年10月开盘，已100％销售，实现高单价9800元/㎡； 二期建筑面积15.2万㎡，共740套，2005年9月开盘，目前实现销售率97%,实现均价12200元/㎡； 三四期总建筑面积25万㎡，共1400套左右。 地块背景： 03年，中信以2800的楼面地价接手红树湾； 深圳地王，从拿地到销售各个环节均备受瞩目； 稀缺豪宅板块 ——红树林片区； 区位优势空前绝后； 升值潜力巨大。 创新溢价模式 项目从出生就注定其将备受瞩目，高昂的地价、豪宅片区的特质、3.18的容积率都决定了中信红树湾的必须寻找突破的开发模式。 4 中信红树湾策划经理访谈摘要 地段好，位于新兴的豪宅片区，纯粹片区，高起点，高规划，升值潜力巨大； 从豪宅的推出量来看，中心区的楼盘销售已见颓势，而华侨城、香蜜湖虽仍是热点，但毕竟供应量有限，罗湖均为旧改项目，深圳湾区将成为2004深圳房地产市场的最热点； 中信高楼面地价拿地，成本高，深圳地王，如何获得高利润压力大； 当时面临问题：要确保一期快速销售，同时要保证后续的可持续销售，速度与价格之间的平衡点在哪？项目如何在众多豪宅中脱颖而出，建立自身的市场影响力？ 高品质、合理创新与营销上的高举高打，是项目的制胜要素， “湾区物业比肩全球” ，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海富人社区形象以及项目与企业品牌； 5 开发策略确定——面临问题  项目面临的问题 置身豪宅林立红树林片区、临近众多高端项目即将投入市场的巨大压力，红树湾项目如何突出重围，奠定其在区域的形象地位？ 创新溢价模式 中信以2800元/平米的高楼面地价拿地，如何实现项目销售颠覆性的 高价格与快速回现以实现利润并规避风险？ 问题1：如何化解高地价的压力？ 问题2：如何在周边区域众多豪宅中脱颖而出，建立自身市 场影响力？ 问题3：如何在实现利润的基础上实现品牌的提升？ 如何运作备受瞩目的项目，实现项目品牌与企业品牌的提升？ 6 开发策略确定——应对策略  应对开发策略 借鉴东京湾设计，将海湾规划成为娱乐、休闲、购物于一身的滨海社区； 以大规模、巨额投资制造项目气势，造就滨海高档大盘形象。 全新岭南风格园林、一期“空中院馆”、二期“空中花园街”户型与社区规划中大量创新，提升产品细节品质与其独特风格展示社区的全新理念； 崭新的现代社区风格设计配合区域形象，有助于湾区物业概念的打造。 举措1：挖掘产品品质，创新高尚形象——颠覆新一代豪宅价值评价标准实现项目高额溢价，同时兼顾面积 举措3：定位滨海大规模高尚社区，借助项目价值塑造，提升企业品牌价值 举措2：整合周边资源并提升项目品牌价值，高形象启动，建立竞争新规则，强势第一印象，打造国际湾区生活理念的“高举高打”的营销方式 以湾区物业理念整合周边海湾、高尔夫、旅游景区等资源提升区域形象，形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位； “湾区物业比肩全球” ，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海富人社区形象以及项目与企业品牌。 7 开发策略确定——实现效果 一期开盘2日，成交280套，占总推出量的50%，实现销售额6亿元，创下深圳豪宅销售奇迹； 一期实现9800元/平米的高单价，高出同期同类物业2000元/平米，townhouse均价2.7万元/平米； 二期实现均价1.2万元/平米，楼王2.5万/平米； 三期价格已实现2.0万/平米，完全实现三期价格提升产品溢价的目标。 已经成为深圳豪宅物业的代表作； 成功定义中信=红树湾的区域定义，排他性极强； 使中信品牌成为豪宅开发商品牌。 速度 价格实现 品牌实现 8 品质为重，兼顾面积的创新溢价模式条件分析 优质地段地价成本较高 区位 客户愿意为品质买单，即所谓的“产品型”市场； 高端客户购买力强，易于接受创新型产品。 市场 当地规模较大的项目，适合分期开发，容易形成规模效应 规模 开发商资金实力较强，对树立品牌要求较高。 资金 品牌 规模 模式条件 资金 品牌 区位 市场 9 金地名津——金地渔农村城中