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房地产经济学 厦门大学经济研究所 靳涛 jintao834@ 第一章 房地产相关基本知识 第一节 产权及其内涵 第二节 房地产内涵及主要特性 第三节 房地产与不动产 第四节 房地产产权界定和分解 课堂讨论：房地产业具备有什么特点？为什么房地产会持续增殖？ 第一节 产权及其内涵 一、产权与财产权 1. 产权通常是指我们所具有某种区别于他人的特殊权力。一般而言，产权主要是指财产权。 2.财产权是指所有人对其财产的所有、使用占有、收益和转让和支配的权利。 第一节 产权及其内涵 二、产权的经济学意义 1.资源的稀缺性与产权的意义： ⑴斯密与经济人假说 市场（产权）制度在人是自利基础上保证稀缺资源有效配置的必要条件。 第一节 产权及其内涵 ⑵新制度经济学的产权理论 ①科斯定理与产权界定 科斯第一定理 科斯第二定理 产权界定可以有效的减少交易成本和提升社会福利水平 第一节 产权及其内涵 ⑵ 新制度经济学的产权理论 ② 德姆塞茨与产权研究 产权是一种工具 揭示公共产权、谈判成本与社会福利 产权调整可以改善委托代理成本 第二节 房地产内涵及主要特性 一、房地产内涵 房地产是房屋财产、土地财产及与两者衍生出的相关其他权属的总称。从这个定义中可以看出，房地产是房屋建筑与房屋建筑所占有土地有机构成的整体。在一般的房地产管理上实行的是房屋权属和土地权属的分开管理，但在人们的生活实际中二者是不可分的，通称为房地产。当然，也有人用房产和地产把二者分开。 第二节 房地产内涵及主要特性 二、房地产的主要特点 1. 区位上的固定性。 2. 供给的有限性。 3. 位置的差异性。 4. 使用上的耐久性。 5. 保值与增值性。 第二节 房地产内涵及主要特性 二、房地产的主要特点 6. 买卖的投机性。 7. 权益处置的可分割性。 8. 运行的周期性。 9. 投资风险及易受政策影响风险大。 10. 产业关联大，是国民经济的主导产业 之一。 第三节 房地产与不动产 一、二者的区别 不动产顾名思义是指不能移动的财产。不动产的最大特点是体现“不动”的概念，它是相对“动产”的概念而提出的。如投资某种以永久方式隶属于土地的设备和装置等可以归为不动产投资的范畴，如投资垃圾处理厂等基础设施就可归为不动产投资的范畴。与房地产相比，不动产更具有法律色彩。在国外，一般不用房地产这个词，更多的使用是地产和不动产。地产也包含房屋投资在里面，这与我国的习惯不一样。 第三节 房地产与不动产 二者的联系 在很多场合，房地产与不动产所表示的内涵接近，可以通用。 不同国家的习惯、风俗可能会对“不动产”、“房地产”及“地产”有不同的使用习惯。 我国“地产”、“房产”、“房地产”通称代表不同的意思，而国外很多地方使用“地产”就代表我国“房地产”的内涵。 第四节 房地产产权界定和分解 一、所有权 二、使用权 三、占有权 四、处置权（租赁、抵押、转让、赠与等权利） 五、收益权 六、剩余控制权 第四节 房地产产权界定和分解 一、所有权 1. 最基本的权利，可以决定和支配其他权利。 2. 主要是指房屋所有权。 第四节 房地产产权界定和分解 二、使用权 1. 所有权派生的权利。 2. 是所有权权属的一种分解权利。 3. 是相对的和有条件的。 4. 主要指土地。 第四节 房地产产权界定和分解 三、占有权 1. 所有权派生的权利。 2. 是所有权权属的一种分解权利。 3. 是相对的和有条件的。 4. 是使用权的具体体现。 第四节 房地产产权界定和分解 四、处置权（租赁、抵押、转让、赠与等权利） 是所有权的派生权利。 一般而言使用权不具有该种权利，但土地使用权具有特殊性。 第四节 房地产产权界定和分解 五、收益权 1. 所有权具有最基本的收益权。 2. 在所有权认定的使用权限度内，使用权使用者可获取收益权。 第四节 房地产产权界定和分解 六、剩余控制权 1. 所有权者所具备的潜在权利。 2. 土地使用权者在土地使用期限内具有剩余控制权。 课堂论题 1. 房地产具备有什么特点？为什么房地产会增值？ 思考一：房地产增值的经济学揭示 一般分析： 1. 价格取决于市场需求，而供给具刚性，弹性小，需要弹性大，在短期内房地产供给小于需求。 2. 房地产定价一般采用市场定价，市场定价是在考虑成本的基础上，更关注的是人们的购买力的变化，即市场的购买能力。 3. 房地产开发成本一般来说很少会降低，特别在地价或税收方面获取优惠。 思考二：房地产增值的经济学揭示 内在分析： 市场经济规律作用的结果： 1. 企业的负债率中长期（40－65％）基本稳定 2. 企业持续循环互动的基础 3. 人均收入的提高一定会带动社会购买力的提升 4. 房地产业关联度大，和国民经济息息相关，经济增长一般会和房价增长同步。 思考三：房地