世联--20060620北京万科东第开盘前销售攻略报告.pptVIP

媒体主题：选房及开盘信息公布 户外广告牌：8月1日起内容信息更换 围档： 8月1日起内容信息更换 DM: 8月2日投放 网络： 新浪 8月1日-8月11日 首页文字链 8月12日-8月20日 财经首页文字链 搜房： 8月12日-8月20日 新房横幅广告 外展场：太平洋百货（持续） 报纸： 8月3日、10日、17日 北青 半版（三次） 媒体配合 选房所需资料 附件： 选房流程说明板（现场易拉宝形式）； 认购书（一式三联：客户、发展商、世联，无碳复写印刷，须盖章）； 选房须知（印刷品，须盖章）； 关系客户处理一 处理时间方式： 第一批房号——东塔 第二批房号——西塔 关系客户提前三天进行沟通。 价格比前期略有提升 开发商整体均价实现难以保证。 选择余地小 影响前期积累客户正常排号，容易引起不良情绪。 容易引起政策风险。 劣势 第二批 第一批 只给关系客户折扣，不承诺选房顺序。 集中引导，消化前期房号。 有利于整体均价实现。 发展商 提前三天与关系客户沟通，确定房号和价格，提前签约 不会影响前期积累客户正常排号。 避免风险 发展商 关系客户 价格适中 关系客户 解决办法 优势 建议：关系客户放在第一批房号处理 第二批房号推出事宜 推出时间：2006年9月2日（与第一批房号推出半个月之后） 推出套数：3号楼（120套) 开盘方式: 顺势销售 第三批房号推出事宜 推出时间：2006年11月11日 推出套数：3号楼（64套) 认筹时间：9月9日起 开盘方式: 从第二批房号开始进行排号，积累板楼客户。 谨呈： 北京市朝阳万科房地产开发有限公司 2005.03.26 万科东第项目开盘前销售攻略 1 前 提 前 提 前提1—背景：万科首次进入豪宅市场 前提2—政策：住房销售取消销控,必须整体。 前提3—目标：开盘销售90套。 前提4—相关工程节点: 8月5日示范区开放，8月27日开盘. 2 问 题 核心难点 如何提升价值，确立豪宅调性 无售楼处的情况下, 如何积累、维护客户 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 一期示范区完成 开盘 工程入场 重要工程节点 7月16日 新项目亮相会 8月27日开盘 内部预热期 开盘热销期 目前确定节点 持续销售期 营销活动 营销阶段 8月24日预售许可证 工程进度 开盘推出300套 推售安排 开盘90套 销售目标 40套 60套 20套 50套 8月5日示范区开放 5日示范区开盘 6月 7月 8月 9月 内部认购阶段细分 开盘90套 销售目标 营销活动 7月16日新项目亮相会 1# 2# 3#楼（300套） 推售计划 营销节点 积累客户 8.24取销售许可证 8.25、26 交纳5万元定金 ，确定选房资格 8.27 开盘仪式，确定房号 客户积累方式 7月15日发放东第尊崇卡，优惠金额三万元 8月5日-8月27日发放东第尊崇卡，优惠金额一万元 7月10日 东第尊崇vip卡认筹 8月5起 东第尊崇卡发放 8月27 日 选房、开盘 重大营销节点 8月25、26日 选房资格确认 6月 7月16日东第尊崇卡发放 活动目的：高调入市、梳理客户、树立口碑 客户梳理阶段：6月20日-6月30日，7月1-10日 东第尊崇卡相关优惠权益： 本卡卡号与选房先后顺序无关； 本卡与优惠凭证同时使用，优惠方可有效； 本卡相关权利、义务详见申请须知； 此卡最终解释权和变更权归发展商所有 第一阶段客户梳理流程： 目的： 1.通知参加活动，确定参加活动人员名单。 2.索要通讯地址和e-mail地址，了解客户背景。 重要节点： 6月25日-6月30日 进线电话客户梳理 7月1日-7月7日 第二轮客户回访 工作节点： 6月22日 确定销售说辞 7月8日 邮寄邀请函 7月10日 短新问候、确认是否收到邀请函 7月12日 短信、e-mail最后一次确认 客户梳理时间：6月20日-6月30日 第二阶段客户梳理流程： 目的： 1.进一步确认