社区商业关键点.docxVIP

7个关键点全面解读社区商业【附案例PPT】在商业地产领域，购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民经常产生消费的，还是家门口的社区型商业。这几年，社区商业作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个角落。1、什么是社区商业区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等，以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。社区商业服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万㎡左右，商业业态的设置也有较强的针对性。2、社区商业性质分类根据操作模式以及商住比例来区分不同性质的社区商业，各商业等级是有区别的。按操作模式区分：1、邻里中心型社区商业2、街区型社区商业3、住宅项目配套型社区商业按商住比例区分：1、外向型社区商业2、偏外向型社区商业3、内向型社区商业根据项目的商业性质，拟定商业定位，进一步确定商业部分的规模、服务客群的辐射范围以及产品特色。3、社区商业物业表现以承载社区商业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业的物业表现主要为：社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。4、社区商业的3个特征特征一，商业功能是“便民消费”。特征二，社区商业的的零售商业比其他商业项目的配比略低，而非零售商业（休闲娱乐类）以及配套商业（服务类）的配比则稍高。（以上海的几个社区商业与其他商业项目的业态配置比例对照）特征三，社区商业的消费对象偏重主妇、学生、儿童，以中档的家庭消费为主。5、社区商业基本业态从社区商业运营层面统计，超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态。6、社区商业的商业原理社区商业的运营源于住宅的成熟，需要较长时间的培育，这对开发商资金要求很高，故此兼顾回现及社区配套功能的社区商业产品成为众多开发商研究的重点。不少开发商开始思考社区商业的开发模式，既能帮助住宅产生溢价，又能减轻社区商业的资金沉淀。7、社区商业的发展趋势近年受楼市政策的刺激，商业地产热捧，社区商受关注，复合型的社区商业产品成为发展的趋势。社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品。规划的专业性和业态的多元性是其主要特点，能够满足人们在社区内享受到娱乐、消费、商务等便利，是其在市场上具有竞争力的条件。思考以上仅为一般社区商业的共性体现。但经过收集多个案例发现，不少成功的社区商业存在体量大，商业功能复合，消费客户多元化的现象。到底社区商业开发的正确依据是什么？社区商业本质只不过是依附住宅社区的商业产品。其成功的首要关键是商业定位，包括商业定性、定量两个层面。案例：成都优品道总建筑面积：74万㎡商业总建筑面积：沿街商业约5400㎡优品道广场5万㎡商业楼层数量：1-2F商业类别：社区商业总体定位：社区商业中心商户经营内容涵盖日常生活所需的方方面面，包括休闲娱乐、特色餐饮、生活服务设施、精品服装专卖店以及满足孩子们需求的服装及文具专卖店等。客群定位：以优品道社区2.4万居民为主，兼顾周边2公里范围内约20万居民。成都优品道项目小结1、商业布局：项目商业沿社区外部主干道布局，不仅方便本社区居民到达，周边社区居民也可方便到达本社区商业消费。2、项目定位：优品道社区在整体规划中引入了“1Km全配套社区”开发理念。即利用社区完善的配套在一公里范围解决居住人家生活、休闲、娱乐的所有需要。3、商业业态比例：本社区商业业态以配套服务、休闲娱乐、餐饮为主，零售业态只有超市，服装和儿童用品及文具，完全符合其项目定位，充分了满足本社区居民的生活所需。4、社区商业开发循序渐进社区商业与住宅同步发展，在社区旁修建一座大体量的综合性购物广场，未来可使其脱离简单的社区商业模式，从而成为一站式综合体商业圈。