第9章 房地产.ppt

第九章 房地产投资 一、房地产的发展 二、房地产价格持续上涨的原因 三、土地及房产基础 四、房产的价格组成 五、房地产成本的核算 六、个人怎样进行房地产投资 七、房地产成名人物 一、房地产的发展 2010年中国的GDP达39.8万亿,增长率超过10%。而2011年4月份，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月环比上涨0.4%。其中，77个城市的住宅平均价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。与去年价格同比来看，十大城市的住宅价格均呈现上涨态势。其中，成都等三个城市同比涨幅超过8%，深圳同比涨幅最大，达到8.75%；重庆、武汉两城市同比涨幅近7%；北京、天津同比涨幅均超4%，上海同比涨幅最低，只有2.03%。 一个人为了一套房子，要把积蓄和未来几十年的收入耗尽，他以后还怎么购买汽车、家电，还怎么用来再教育、投资创业呢？ 人的一生中，能够工作获得收入的时间只有三、四十年，当房价收入比过高，从而使人们为了买房，不得不十几年甚至几十年的还贷时，这就意味着：他不得不将收入的相当部分用于还贷，而影响他在其他方面例如教育、医疗等的开支，同时承受极大的精神压力！ 当房地产剥夺了大多数人分享改革开放30年经济成果的权利时,同时当地产大鳄轻而易举地获取40%的高额利润时,对人民大众而言，实在是一个莫大的悲哀！股市和房市有很大区别,前者是让广大民众分享国家发展的果实,后者是掠夺广大民众的财富,前者支持国民经济健康稳定发展，后者削弱其他许多行业的发展机会. 2011年4月十大城市住宅价格指数 二、中美房价对比 美国目前住房均价在20万美元左右,折换成人民币也就是130 万元左右,更不要说美国还有“1 美元房价”。而且20万美元的房价竟然是指郊区面积达200-300平米、有三卧两卫、前后草坪、车库地库的独栋式房子,也就是中国人的“独立别墅”、“乡村别墅”。在北京、上海,130万元人民币大概能在市区买下100平米的公寓就算不错了。  实际上,中美两国房价包含的内容大不一样:中国包含了70年的土地出让金,美国并没有包含这笔费用。美国的土地是私有的,永久拥有,没有垄断,房子“落”在土地上;中国的土地只有70年使用权,而且被政府垄断,房子“飘”在土地上。 美国的房价和土地政策是“名声好听”,实际受罪,房屋拥有者为政府打工;中国的房价和土地政策是“名声难听”,实际受益,政府为房屋拥有者打工。美国政府虽然不直接参与土地上的投资,但却“终生”垄断了土地收益的分配权。美国地税每年缴多少？各地不完全一样,大约是房价的1%,好的地区高达2% 。而且地税随房价上涨,哪一年房价上涨到了50万美元,即便仍然是自住,每年缴纳的地税也就相应上升到5000美元。实际上“1 美元”这则报道清楚地提到,这栋房子自明年起就要缴纳3900美元的地税,而且一年一缴,不想缴了或者缴不起了,就会被国税局扣押,并通过银行再次拍卖。  三、中国买房税费超60项 据统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有十多项，涉及房地产的收费平均多达50多项，两者共计超过60项。而所有这些税费，都被开发商计入成本，最终由购房者买单。 涉及房地产行业的相关税种，包括营业税、企业所得税、契税、个人所得税、城市维护建设税（城建税）、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税（城镇土地使用税）、土地增值税、资源税、教育费附加等。而相关费用更是名目繁多，数量也远远超过税种，开发费用主要分为土地费用、前期工程费用、房屋开发建设费（包括建安工程费、设施配套费）、项目管理费、销售费用、财务费用、税金、不可预见费及其他费用等约10大类。 收费涉及规划、市政、环保、绿化、城管、消防、人防、地震、气象、教育、文物、水利、安监等20余个部门，将近百余种。 “一个项目做起来，起码要盖将近100个章子。” 土地费用中，分类单项目超过10个，包括土地出让金（含拍卖费）、城市配套建设费、拆迁安置补偿费、契税、征地管理费等。这些也是房地产开发中需要首先缴纳的费用，涉及的部门包括土地管理、城市建设、物价、拆迁、税务等职能部门。 而在开发建设环节的税费项目更多。比如，前期工程费中就包括总体规划设计费、三通一平费、项目测量费、前期费用、人防配套费、工程质量监督费、招投标管理费等等。部分大项之下还有数个小项。 此外，在项目管理和销售环节还需缴纳档案汇编及手续费、噪音费、防雷设施费、渣土办证费