第08章 房地产项目操盘流程.doc

营销总监操盘须知 项目经理在代理项目确认，并签订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。筹备时间视代理项目情况而定，一般为30—45天。 建筑设计部分： 1． 蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由　　发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。 2． 管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。 3． 墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。 4． 扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本数据。 5． 基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。 6． 建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。 7． 物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。并作为合同附件放入购房合同内。 8． 预售证：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中。 9． 发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销　　　售夹中 二． 企划设计部分： 1． 售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。 2． 案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品数据，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。 3． 名片和胸卡：由销售部提供项目组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。 4． 横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。（制作需以确认电话号码为前提条件。） 5． 套内家具配置图：由销售部提供销售的实际需要，提供合理的家具配置方案，企划部负责创意制作，并提供一套完整的户型家具配置彩图给销售部，放入销售员的销售夹中作为销售数据使用。 6． 单片、海报、楼书：根据代理项目情况不同，有选择地制作，并由企划部与销售部共同商定制作形式与内容。（制作以效果图完成和电话号码确认为前提） 7． NP稿：由企划部根据广告总精神和主推卖点，制作报纸系列稿，由企划部与销售部共同探讨，确定媒体投放频率与投放时间。 8． 现场广告牌：企划部负责设计制作，由企划部与销售部共同商定广告牌数量与内容。 9． 精神堡垒：作为楼盘的精神象征，安放于售楼处屋顶或门前，由企划部负责设计并制作。 10． 灯箱：主要内容为小区整体效果图或单体局部效果图，由企划部负责设计并制作。 三． 现场表现部分： 1． 售楼处选址：售楼处地址的选择要考虑人流量，进出动线的合　　　　　　　　　　　　　　　　　　理性，车辆的停放等问题。　　　　　 2． 销控台：销控台的位置布置，使项目经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时做出反应。 3． 销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。 4． 电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、计算机、打印机等。 5． 电话：在售楼处装修的同时，预埋电话线，并在开盘前三天，确保电话通畅，如有问题，及时修理。 6． 室内绿化：通过绿化公司租赁。 四． 现场管理部分： 1． 人员培训：在代理项目确认后，确定项目组人员名单，并通过基础培训和专业培训两大块培训对人员进行淘汰，择优录用。 2． 销售讲习：分为七个部分 1) 市场篇 ①区域概述（包括历史沿革，区域特性分析对区域有综合的定位和评判） ②商业配置 通过扫街取得资料 ③公建配置 通过扫街取得资料 ④ 道路交通 ⑤市政动态 2）产品篇 ①小区规划（附小区平面图 ②小区基本数据 发展商 承建商 设计单位、人 小区占地面积 小区建筑面积 住宅建筑面积 商场建筑面积 绿化率 得房率 容积率 建蔽率 车位 售楼处地址 预售许可证号码 售楼电话 物业管理 ? 房型平面图 ? 面积表（包括厨房、卫生、厅、主卧等各部分面积） 3）建材设备篇 ? 结构 ? 大堂 ? 公共走道 ? 分户门 ? 窗 ? 阳台 ? 地坪 ? 墙面 ? 供水系统 ? 供电系统 ? 供气系统 ? 弱电系统 ? 闭路电视